300 m2 đất đóng thuế gần 4,5 tỉ đồng: Nếu có điều khoản chuyển tiếp sẽ khác

Nộp trước 5 ngày vẫn không kịp

Ngày 16.5, bà Nguyễn Thị Hồng (ngụ khối Đức Thịnh, P.Hưng Lộc, TP.Vinh, Nghệ An) cùng con gái là chị Trần Vân Anh mang hồ sơ đến Bộ phận một cửa TP.Vinh nộp, để chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở.

Chị Trần Vân Anh cho biết, chị nộp hồ sơ và được phát một giấy tiếp nhận ghi ngày 16.5, được hẹn ngày 6.6 lên nhận báo thuế. Ngày 6.6, chị và mẹ chị đến thì được trả lời chưa có và lại hẹn ngày 16.6. Ngày 17.6, bà Hồng đến đội thuế TP.Vinh hỏi thì được trả lời là chưa có hồ sơ và lại được hẹn 7 ngày sau.

Ngày 23.6, chị Vân Anh đi nhận giấy báo thuế thì choáng váng khi được thông báo phải nộp gần 4,5 tỉ đồng, thay vì chỉ phải nộp khoảng 600 triệu đồng nếu áp dụng bảng giá đất cũ (giá đất cũ khu vực này từ 1,9 triệu đồng trong khi bảng giá đất mới tăng lên 15 triệu đồng, có hiệu lực từ ngày 21.5).

“Chúng tôi không biết bảng giá đất mới có hiệu lực khi nào vì không có thông tin cụ thể. Nhưng chúng tôi nghĩ đã nộp hồ sơ trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực 5 ngày nên đinh ninh rằng sẽ được áp dụng bảng giá cũ, ai ngờ vẫn phải đóng mức giá mới”, bà Nguyễn Thị Hồng buồn bã.

Vì sao Nghệ An không có điều khoản chuyển tiếp?

Luật sư Quách Thành Lực, Công ty luật Pháp Trị, Đoàn luật sư TP.Hà Nội, cho rằng trường hợp của gia đình bà Hồng là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, cụ thể là từ cây lâu năm sang đất ở. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo điều 44 Nghị định 102/2024, thời hạn để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày.

Theo quyết định số 06/2025 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành ngày 4.3.2025, quy trình luân chuyển hồ sơ nội bộ của tỉnh Nghệ An về việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Người dân nộp đủ hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai kiểm tra đủ điều kiện thì trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quyết định này được giao về cho cơ quan quản lý đất đai có thời hạn 2 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định phải lập phiếu chuyển thông tin địa chính thửa đất đến cơ quan thuế.

Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính, cơ quan thuế phải ban hành thông báo tiền sử dụng đất cho người dân.

Tuy nhiên, điều quan trọng ở trường hợp này là điều khoản chuyển tiếp để người dân không bị thiệt thòi nếu nộp đầy đủ hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực thi hành.

“Khi các địa phương ban hành các quyết định sửa đổi bổ sung bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 để thực hiện theo bảng giá đất áp dụng cho năm 2025 đều có quy định về điều khoản chuyển tiếp”, luật sư Quách Thành Lực nói.

Luật sư Lực dẫn chứng: Tại TP.HCM, quyết định số 79/2024 ngày 21.10.2024 của UBND TP.HCM quy định điều khoản chuyển tiếp: “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành, giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ”.

Tương tự, UBND TP.Hà Nội cũng có quy định về điều khoản chuyển tiếp như vậy tại Quyết định số 71/2024 ngày 20.12.2024.

Các địa phương, tiêu biểu là 2 địa phương kể trên đều xác định nguyên tắc: “giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ”.

Tuy nhiên, Quyết định số 18/2025 ngày 21.5.2025 của UBND tỉnh Nghệ An quy định cùng vấn đề như trên, nhưng lại không có điều khoản chuyển tiếp. “Có thể đây là một thiếu sót trong khâu ban hành quyết định của địa phương, gây khó khăn cho cơ quan chức năng và người dân trong việc xác định nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất cũ hay mới. UBND tỉnh Nghệ An cần sớm sửa đổi bổ sung Điều khoản chuyển tiếp để hướng dẫn việc xác định giá đất tại thời điểm cụ thể nào”, luật sư Lực cho hay.

Luật sư Lực lý giải, về nguyên tắc áp dụng pháp luật thì hành vi xảy ra tại thời điểm nào thì áp dụng pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm đó. Người dân có hành vi xin chuyển mục đích sử dụng đất vào ngày 16.5.2025 thì phải áp dụng các quy định trong đó có bảng giá đất cũ để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân mới là hợp lý, hợp tình.

“Cơ quan thuế cho rằng ngày tháng 6.2025 họ mới nhận được thông báo tính thuế nên áp dụng bảng giá đất mới tôi cho rằng là không phù hợp. Bởi lẽ đây là quy trình luân chuyển nội bộ giữa các cơ quan không thuộc trách nhiệm của người dân. Quy trình này là khép kín, người dân chỉ quan tâm đến thời điểm họ nộp hồ sơ và được tiếp nhận từ Bộ phận một cửa UBND TP.Vinh, tức ngày 16.5.2025”, luật sư Lực nói.

Trao đổi với phóng viên Báo Thanh Niên về vấn đề trên, ông Phùng Thành Vinh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An, cho biết Quyết định số 18 ngày 21.5.2025 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành căn cứ vào Nghị quyết số 03 ngày 28.4.2025 của HĐND tỉnh Nghệ An. Nghị quyết đã được thảo luận kỹ tại kỳ họp và HĐND tỉnh Nghệ An không ban hành điều khoản chuyển tiếp.