Có nên áp giá trần nhà ở xã hội?

Sẽ phát sinh cơ chế xin – cho

Theo đó, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung giá trần với nhà ở xã hội (NƠXH) để bán và cho thuê nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân, lao động thu nhập thấp… Bộ này cũng cho rằng cần có quy định về “hậu kiểm” để tránh lạm dụng chính sách về NƠXH.

Đề nghị này gây nhiều tranh cãi. TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng thường trực Trường ĐH Hùng Vương (TP.HCM), nói thẳng không ủng hộ việc áp giá trần cho NƠXH mặc dù áp giá trần có một số ưu điểm như bảo vệ người có thu nhập thấp; đảm bảo tính chất phúc lợi của xã hội là mọi người đều có quyền bình đẳng như nhau… Nếu giá tự do tăng, NƠXH có thể bị mua đi bán lại, đầu cơ, rơi vào tay người giàu, làm mất đi tính ưu đãi cho đúng đối tượng. Việc áp giá trần NƠXH cũng sẽ giúp kéo mặt bằng giá nhà phổ thông không bị đội lên quá cao, giảm áp lực cho những người yếu thế. Tuy nhiên cơ chế này cũng có nhược điểm là làm giảm động lực của nhà đầu tư, khiến các doanh nghiệp e ngại tham gia phát triển NƠXH nếu biên lợi nhuận bị bóp quá chặt. Nếu giá bán bị khống chế mà chi phí vốn, vật liệu, nhân công… tăng, nhà đầu tư có thể phải giảm chất lượng để đạt lợi nhuận hoặc bảo toàn vốn.

Ngoài ra, giá trần quá thấp có thể tạo ra chênh lệch lớn giữa cung và cầu, phát sinh tiêu cực như mua suất, bán chênh, quan hệ xin – cho. Do vậy nên xây dựng khung giá mềm phù hợp với từng khu vực, điều chỉnh định kỳ theo biến động giá nguyên vật liệu, nhân công; kèm điều kiện khắt khe về đối tượng mua khi quy định rõ ai được quyền mua, thời gian sở hữu và hạn chế chuyển nhượng. Có chính sách ưu đãi thực sự tốt cho chủ đầu tư như giao đất sạch, hỗ trợ xây dựng hạ tầng, thuế, vốn vay để doanh nghiệp yên tâm làm NƠXH mà không sợ lỗ.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đồng tình với quan điểm trên, ông Ngô Gia Hoàng (giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM) cũng cho rằng hiện nay nhà nước đã quy định rõ cách xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê đối với NƠXH không sử dụng vốn đầu tư công hoặc tài chính công đoàn. Theo đó, giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, không tính các khoản ưu đãi của nhà nước và kinh phí bảo trì do người mua nộp. Chủ đầu tư phải trình cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định phương án giá tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện để bán, cho thuê mua.

Theo ông Ngô Gia Hoàng, mức lợi nhuận 10% vốn đã khá thấp, chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư. Do đó, nếu tiếp tục áp giá trần đối với NƠXH sẽ càng làm giảm tính hấp dẫn của phân khúc này, bởi lẽ các chủ đầu tư vẫn đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu. Khi việc kinh doanh NƠXH đã bị giới hạn về đối tượng khách hàng, bị khống chế về giá bán, định mức lợi nhuận… thì việc thêm “trần giá” sẽ khiến khả năng sinh lời càng bị thu hẹp, thậm chí không còn. Điều này không chỉ làm giảm động lực đầu tư mà còn đi ngược lại với nguyên tắc thị trường. Hơn nữa, việc xác định và cập nhật giá trần cũng sẽ phức tạp, dễ phát sinh tranh cãi.

Theo giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM, để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở với giá hợp lý, giải pháp hiệu quả là tăng cường tính minh bạch trong việc xác định giá, có cơ chế hậu kiểm chặt chẽ để buộc chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định, ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách để trục lợi. Đồng thời, nhà nước cần đẩy mạnh đầu tư công trong xây dựng NƠXH, nhất là loại hình cho thuê hoặc cho thuê mua – vốn có ý nghĩa an sinh cao hơn, nhưng ít hấp dẫn với khu vực tư nhân.

“Áp giá trần có thể là con dao hai lưỡi nếu không được thiết kế cẩn trọng. Trọng tâm nên đặt vào minh bạch chi phí, giám sát hiệu quả và phân định rõ vai trò giữa nhà nước – doanh nghiệp trong phát triển NƠXH”, ông Ngô Gia Hoàng kiến nghị.

Chưa đưa vào dự thảo Nghị quyết

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đồng quan điểm không nên áp giá trần với NƠXH bởi nhiều nguyên nhân. Ví dụ, giá đất mỗi tỉnh mỗi khác nhau, TP.HCM sẽ khác với Long An và ngược lại. Hiện cũng đang tồn tại hai loại NƠXH, một do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất họ mua và một loại là nhà nước giao đất sạch. Trường hợp doanh nghiệp mua đất thì tiền đất sẽ được cộng vào giá nhà nên sẽ cao hơn giá dự án do nhà nước giao đất sạch. Ngoài ra mỗi nơi địa chất khác nhau, nên chi phí xây dựng cũng sẽ khác.

Tương tự, NƠXH cao tầng thì chi phí xây dựng sẽ khác nhà thấp tầng, có tầng hầm và không có tầng hầm thì giá sẽ khác nhau. NƠXH không có tiêu chuẩn như nhau, có nơi xây đẹp, chất lượng ngang ngửa với nhà ở thương mại nhưng có những nơi cũng xây bình dân. Như vậy làm sao lường trước được để áp giá trần NƠXH trên cả nước. Trong khi đó, nếu áp giá trần, chủ đầu tư sẽ tính ngược lại cho giá bán và sử dụng từng loại vật liệu làm sao cho thấp để đáp ứng được giá trần. Điều này sẽ dẫn đến hàng triệu căn nhà sau này chất lượng sẽ rất kém.

“Cực khó để áp giá trần cho NƠXH. Trong khi hiện nay dù không áp giá trần, nhưng giá NƠXH nhà nước vẫn đang duyệt, đang quản lý dựa trên chi phí đầu vào, đầu ra và lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Điều này giúp giá NƠXH hiện nay thấp hơn nhà ở thương mại từ 15 – 20% do được miễn tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng giảm còn 5%. Ngoài ra vay ngân hàng cũng được ưu đãi hơn”, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay.

Một đại diện của Bộ Xây dựng nói rằng không đồng ý với đề xuất này bởi giá trần sẽ chỉ phù hợp đối với trường hợp dự án xây trên các quỹ đất sạch đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Khi đó chỉ có việc xây dựng các dự án NƠXH lên thôi thì việc xác định giá trần sẽ rất dễ, phù hợp và đúng. Những trường hợp còn lại, việc xác định giá trần là rất khó. Chính vì Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu đề xuất này nhưng trước mắt chưa đưa quy định giá trần với NƠXH vào dự thảo Nghị quyết. Còn quy định về hậu kiểm, Bộ sẽ tiếp thu và bổ sung vào dự thảo.