Một ngày cuối năm 2024, khi đến thăm nhà người quen trên con phố sầm uất của một đô thị lớn, tôi rất ngạc nhiên khi thấy có công trình đồ sộ án ngữ ngay đầu ngõ.
Với kiến thức chuyên môn trong nghề, tôi biết ngay căn nhà này xây sai giấy phép xây dựng. Đó là một công trình có quy mô rất lớn, chiếm trọn vẹn lô đất có diện tích hơn 500m2, đang được hoàn thiện 3 tầng hầm, 7 tầng nổi và vẫn tiếp tục thi công lên tầng 8.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia số 01 về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, với lô đất có diện tích trên 500m2 sẽ chỉ được xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ với mật độ xây dựng tối đa là 50%. Như vậy, chỉ cần nhìn lướt qua cũng có thể thấy chủ đầu tư đã xây dựng với mật độ thực tế gấp đôi mức tối đa cho phép.
Bằng một kỹ thuật tra cứu đơn giản trên cổng thông tin điện tử của địa phương, tôi đã tiếp cận được giấy phép xây dựng của công trình này. Theo đó, chủ đầu tư được UBND quận cấp 2 giấy phép xây dựng vào tháng 11/2023. Điều đáng chú ý là tại 2 giấy phép xây dựng này, chủ đầu tư chỉ được xây 2 công trình riêng rẽ quy mô 5 tầng nổi, 2 tầng hầm, cộng với tầng lửng, tum thang với tổng diện tích xây dựng hơn 250m2.
Các giấy phép xây dựng này được cấp với chỉ tiêu phù hợp với Quy chuẩn về quy hoạch xây dựng nhưng trên thực tế, chủ đầu tư đã xây công trình với quy mô, hình dáng hoàn toàn khác (vượt 3 tầng và có mật độ xây dựng cao gấp đôi so với giấy phép được cấp). Không những vậy, pháp luật xây dựng quy định chủ đầu tư phải niêm yết công khai giấy phép tại địa điểm xây dựng trong suốt quá trình thi công, tuy nhiên tại công trường không có bảng hiệu ghi thông tin công trình, nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Điều này dẫn đến người dân không rõ công trình đã được cấp giấy phép xây dựng hay chưa, quy mô được cấp phép như thế nào để giám sát theo quy định.
Trường hợp này, chủ đầu tư đã có ít nhất 3 hành vi vi phạm: Xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng; không công khai nội dung giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công; không sử dụng hoặc sử dụng sai quy chuẩn kỹ thuật. Mặc dù vậy, quá trình thi công kéo dài qua nhiều tháng với sai phạm lồ lộ nhưng tuyệt nhiên không thấy cơ quan chức năng như thanh tra xây dựng hay Đội quản lý trật tự xây dựng đô thị đến kiểm tra, xử phạt (riêng hành vi tổ chức thi công sai nội dung giấy phép xây dựng đã có thể bị phạt tới 120 triệu đồng, kèm biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình vi phạm).
Một công trình xây sai giấy phép được cấp ở TP Thủ Đức, TPHCM (Ảnh: Nguyễn Đức Trịnh).
So với việc chỉ một xẻng cát, một xe gạch cũng không qua mắt được tai mắt của cơ quan công quyền thì tình huống nêu trên chẳng khác nào “con voi chui qua lỗ kim”. Điều đó khiến ta phải đặt câu hỏi về hiệu quả thực tế của biện pháp “tiền kiểm” thông qua thủ tục cấp phép xây dựng.
Giữa con phố lớn ở khu vực trung tâm đô thị, một công trình đã được cấp phép xây dựng nhưng thực tế “giấy phép một đằng, thi công một nẻo” mà không thấy ai phát hiện, ngăn chặn trong tiếng xì xào của cư dân xung quanh.
Thời gian qua các địa phương đã và đang tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để ngăn chặn, chấn chỉnh và xử lý các hành vi vi phạm trật tự xây dựng; thực tế rất nhiều vi phạm đã bị xử lý. Nhưng thực tế là vẫn tồn tại trường hợp như tôi nêu ở trên. Thiết nghĩ đây cũng chỉ là một trong những trường hợp mà người dân có thể bắt gặp trên các con phố hoặc trong các ngõ, ngách ở nhiều đô thị khác nhau. Đơn cử, sau vụ cháy chung cư mini tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) 2 năm trước, các cuộc thanh tra, rà soát đã chỉ ra nhiều vi phạm về trật tự xây dựng, trong đó có những trường hợp xây vượt 2-3 tầng, vượt mật độ xây dựng… so với giấy phép được cấp. Điều này cho thấy khâu “tiền kiểm” thông qua cấp phép xây dựng trên thực tế nơi này, nơi khác đã bị vô hiệu hóa.
Cũng liên quan đến lĩnh vực xây dựng, thì mặt khác của vấn đề theo phản ánh của người dân, doanh nghiệp là thời gian thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng còn kéo dài, qua nhiều thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính vẫn còn cao.
Bởi vậy, tôi hoàn toàn tán thành với chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ về tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có yêu cầu cắt giảm thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/500) hoặc các công trình thuộc khu vực đã phê duyệt thiết kế đô thị.
Rất nhanh chóng, TPHCM đã đi đầu với chỉ đạo nghiên cứu cắt giảm thủ tục cấp phép xây dựng, thay vào đó, người dân chỉ cần làm thủ tục đăng ký xây dựng. Thay vì xử lý hồ sơ để giải quyết cấp phép ở khâu “tiền kiểm”, cơ quan chuyên môn sẽ lưu giữ hồ sơ và tổ chức “hậu kiểm” để xử lý, chấn chỉnh người vi phạm (không đăng ký xây dựng hoặc thi công sai so với nội dung đã đăng ký).
Hiện nay, với các dự án đầu tư thì sau khi hoàn thiện các bước lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện thì chủ đầu tư phải thực hiện thêm một loạt thủ tục mang tính chất “tiền kiểm” thì mới đủ điều kiện khởi công. Các thủ tục này gồm: thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (trong thành phần hồ sơ có thiết kế cơ sở); thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Thủ tục tiền kiểm được “chốt” bởi bước cấp phép xây dựng.
Các thủ tục này đều thuần túy mang tính kỹ thuật. Chẳng hạn với thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan quản lý sẽ kiểm tra, đối chiếu hồ sơ thiết kế với các quy hoạch được phê duyệt, các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng để kết luận hồ sơ có đạt hay không.
Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học, công nghệ khiến các thủ tục thuần kỹ thuật không cần thiết phải trình lên cơ quan quản lý. Thay vào đó, hoàn toàn có thể thiết kế quy định theo hướng xã hội hóa (sử dụng dịch vụ thẩm tra của các đơn vị có đủ năng lực). Đơn vị thẩm tra có thể sử dụng phần mềm, máy móc, thậm chí trí tuệ nhân tạo (AI) để kiểm tra và trả ra kết quả nhanh hơn so với công chức nhà nước.
Thay vì trực tiếp “tiền kiểm”, cơ quan quản lý nhà nước sẽ dồn nguồn lực, con người cho công tác hậu kiểm. Chẳng hạn, sau khi người dân đã gửi hồ sơ đăng ký xây dựng, cán bộ, công chức phường, xã có thể sử dụng flycam (thiết bị bay không người lái) để kiểm tra nhằm đảm bảo việc thi công thực tế tuân thủ đúng thiết kế đã được đăng ký; đồng thời dễ dàng phát hiện các công trình thi công khi chưa thực hiện việc đăng ký.
Cách làm này vừa giúp tiết kiệm thời gian, công sức của người dân cũng như cơ quan quản lý; vừa đảm bảo tính minh bạch do tránh được việc tiếp xúc trực tiếp giữa người quản lý với người dân, dễ phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực.
Tác giả: Ông Nguyễn Văn Đỉnh là luật sư, kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản…
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!