Nguyên nhân hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất chậm xử lý
Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) tỉnh Nghệ An đã có báo cáo gửi UBND tỉnh liên quan đến giá đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1971, trú tại phường Hưng Lộc, thành phố Vinh (cũ), nay là xã Vinh Lộc, tỉnh Nghệ An).
Thửa đất bà Hồng nộp hồ sơ xin chuyển đổi 300m2 đất vườn trong diện tích đất của gia đình sang đất ở. Ngày 23/6, mới được nhận thông báo số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước khi chuyển đổi lên tới gần 4,5 tỷ đồng. Số tiền thuế bà Hồng được thông báo khiến bà và nhiều người dân choáng váng.
Bà Hồng trước phần diện tích đất vườn xin chuyển đổi thành đất ở được thông báo tiền thuế lên tới gần 4,5 tỷ đồng (Ảnh: Hoàng Lam).
Đáng nói, bà Hồng nộp hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất mới của UBND tỉnh Nghệ An có hiệu lực, nhưng khi xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế áp dụng bảng giá mới.
Đơn vị thuế cho rằng, giá này được tính từ thời điểm UBND thành phố Vinh ban hành quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đối với phần diện tích trên (ngày 17/6), tức là sau thời điểm tỉnh Nghệ An ban hành bảng giá đất mới (21/5). Theo đó, giá đất tại khu vực này đã được tăng từ 1,9 triệu đồng/m2, lên 15 triệu đồng/m2.
Bà Hồng thuộc đối tượng nộp 100% chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp, do đó số tiền thuế phải nộp gần 4,5 tỷ đồng là được tính đúng giá, đúng quy định.
Vậy nguyên nhân nào dẫn tới việc người dân nộp hồ sơ từ ngày 16/5 nhưng đến hơn 1 tháng sau đơn vị thuế mới nhận được thông báo đồng ý chuyển đổi để xác định nghĩa vụ tài chính?
Theo báo cáo của UBND thành phố Vinh (cũ), ngày 16/5, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thành phố tiếp nhận hồ sơ của gia đình bà Hồng và chuyển Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Vinh để in trích lục bản đồ địa chính thửa đất.
Bà Hồng nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày 16/5, được hẹn 6/6 nhận thông báo thuế nhưng phải đến ngày 23/6 mới cầm trên tay thông báo tiền thuế phải đóng với con số “choáng váng” (Ảnh: Hoàng Lam).
Ngày 27/5, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Vinh (cũ) ký trích lục bản đồ địa chính đối với thửa đất này. Sau đó 1 ngày, chuyên viên phụ trách địa bàn Phòng NN&MT thành phố Vinh tiếp nhận hồ sơ.
Đến 6/6, đơn vị này phối hợp UBND phường Hưng Lộc lập Biên bản kiểm tra hiện trạng thửa đất.
Ngày 10/6, dự thảo quyết định chuyển mục đích đất được trình ký. Một tuần sau, khi UBND thành phố có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Phòng NN&MT có phiếu gửi Đội thuế thành phố xác định nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất chuyển đổi mục đích sử dụng.
Về nguyên nhân áp dụng giá đất mới đối với thửa đất này, theo báo cáo của UBND thành phố Vinh, ngày 21/5, UBND tỉnh Nghệ An có quyết định ban hành bảng giá đất trên địa bàn thành phố Vinh. Tuy nhiên, ngày 28/4, Hội đồng nhân dân tỉnh này ban hành nghị quyết sửa đổi, bổ sung nghị quyết về việc thông qua bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An, có hiệu lực từ ngày 9/5.
Theo báo cáo của UBND thành phố Vinh, khoảng thời gian từ 9/5 đến 21/5, không có cơ sở để tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ do nghị quyết làm cơ sở để ban hành bảng giá đất đã bị sửa đổi; cũng không có cơ sở để áp dụng bảng giá đất mới do UBND tỉnh ban hành.
Lãnh đạo UBND thành phố đã trao đổi với lãnh đạo Sở NN&MT, đồng thời có công văn xin ý kiến UBND tỉnh Nghệ An về việc áp dụng giá đất tại bảng giá để thực hiện thủ tục tài chính cho người dân.
Do tại quyết định điều chỉnh giá đất ban hành ngày 21/5 của UBND tỉnh Nghệ An không có phụ lục giá đất nông nghiệp nên UBND thành phố Vinh tiếp tục có công văn xin ý kiến của tỉnh.
Trên cơ sở hướng dẫn của Sở NN&MT vào ngày 6/6, UBND thành phố Vinh tiếp tục xử lý hồ sơ đề nghị chuyển đổi mục đích đất của bà Hồng.
Theo báo cáo của UBND thành phố Vinh, hồ sơ của gia đình bà Hồng bị xử lý chậm thời gian so với quy định một phần nguyên nhân là do vướng mắc trong quá trình xác định để áp dụng mức giá đất đối với thửa đất.
Bên cạnh đó, khi chuẩn bị có biến động về giá (tháng 8/2024 đến nay), UBND thành phố đã tiếp nhận và xử lý hơn 5.400 hồ sơ xin chuyển mục đích, ngoài ra còn có một lượng tương đối lớn hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đầu, trong khi số cán bộ không thay đổi. Mặt khác, đơn vị này phải giải quyết một lượng công việc lớn để không bị tồn đọng khi chính quyền địa phương 2 cấp đi vào vận hành.
Đất chưa được phân lớp để tính sát giá?
Theo báo cáo của Sở NN&MT, thửa đất của bà Hồng không có trong bảng giá đất ban hành vào năm 2019 của UBND tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, đây là phần tách ra từ thửa đất gốc có giá đất ở là 1,9 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.
Theo quyết định điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh Nghệ An có hiệu lực thi hành từ 21/5, giá đất tại vị trí này được xác định là 15 triệu đồng/m2.
Sơ đồ thửa đất của gia đình bà Hồng (Ảnh: Hoàng Lam).
UBND thành phố Vinh chưa thực hiện phân lớp để xác định mức giá bình quân đối với thửa đất của gia đình bà Hồng do công dân chỉ xin chuyển mục đích 300m2 trong tổng diện tích đất trồng cây lâu năm, nhưng không xác định rõ vị trí cụ thể trong hồ sơ, cũng không đề nghị phân lớp.
Theo Nghị định số 101/2024 của Chính phủ, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp thêm giấy tờ, kê khai thêm thông tin, do đó cán bộ xử lý hồ sơ đã hiểu phần diện tích xin chuyển mục đích nằm ở phân lớp đầu tiên.
Do thửa đất của bà Hồng có chiều sâu trên 30m so với chỉ giới xây dựng đường giao thông nên khi xác định mức giá để tính tiền sử dụng đất, được xác định bằng phương pháp phân lớp. Nếu bà Hồng đề nghị định vị phần diện tích sâu sau chỉ giới xây dựng 20m, UBND thành phố Vinh sẽ chỉ đạo triển khai cắt lớp theo quy định.
Theo UBND thành phố, mức giá được quy định tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung hiện nay là phù hợp quy định pháp luật (cơ bản bám sát giá thị trường).
Trong báo cáo gửi cơ quan cấp trên, UBND thành phố Vinh cho rằng mức tỷ lệ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở sang đất ở cần kiến nghị Chính phủ xem xét áp dụng như trước đây (nộp 50% chênh lệch đất ở – đất nông nghiệp và cũng cần phù hợp với thời gian sử dụng trước 1980, trước 1993…).