Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tăng vọt
Sở Xây dựng TP Hà Nội mới đây cập nhật danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán từ đầu năm đến hết tháng 6.
Thị trường có thêm 21 dự án với hơn 21.900 căn nhà được phép đưa vào kinh doanh. Nguồn cung chung cư chiếm nhiều nhất với hơn 16.400 căn, còn lại là gần 1.540 căn nhà ở thấp tầng. Riêng nguồn cung chung cư nửa năm qua tăng gần gần 2,2 lần so với 10 tháng của năm 2024.
Mặc dù nguồn cung chung cư tăng mạnh song mức giá vẫn tiếp tục tăng cao. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý vừa qua, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng 34% so với cùng kỳ và tăng 3% so với quý trước đó.
Còn theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu khác, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.
Nhiều chi phí tăng khiến giá chung cư khó giảm sâu?
Theo các chuyên gia, thời gian qua, ngoài việc nguồn cung khan hiếm, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất, chi phí vốn… tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá chung cư khó giảm sâu.
Liên quan đến bảng giá đất, trước đó Bộ Xây dựng cho biết, khi áp dụng bảng giá sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều. Các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…
Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.
Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội tăng vọt trong nửa đầu năm (Ảnh minh họa: Trần Kháng).
Ví dụ tại khu nhà ở, giá bán một căn hộ là 36 triệu đồng/m2 và chi phí tiền sử dụng đất khi áp bảng giá đất mới chiếm 60% thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 22 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu áp dụng bảng giá đất cũ, chi phí tiền sử dụng đất chỉ chiếm 42% giá bán, thì số tiền phải trả cho tiền sử dụng đất là 15 triệu đồng/m2.
Phân tích về câu chuyện các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) – cho biết, một dự án thường bao gồm 25% chi phí đất đai. Với dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao. Đối với dự án ở vị trí “vàng”, chi phí đất đai có thể chiếm 40-50% giá trị bất động sản.
Tiếp theo là chi phí thủ tục đầu tư, chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí và thậm chí có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng như vật liệu, nhân công, máy móc… đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.
Từ những chi phí trên, ông Đính tính toán, giá nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm Hà Nội dao động 50-70 triệu đồng/m2, quận vùng ven khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu vực các huyện ngoại thành 30-40 triệu đồng/m2.
Ông Phạm Đức Toản – chuyên gia bất động sản – nói, các chi phí để thực hiện một dự án nhà ở hầu hết đều được tách bạch công khai. Ông nói, thường có 4 loại chi phí cấu thành nên giá dự án nhà ở thương mại.
Đầu tiên là chi phí giải phóng mặt bằng. Chi phí này tùy vào từng loại đất như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và mỗi địa phương sẽ có mức giá giải phóng mặt bằng khác nhau. Ví dụ doanh nghiệp mua khu đất sản xuất kinh doanh để chuyển đổi thì chi phí cao hơn. Tuy nhiên, mức giá này đều nằm trong khung mà Nhà nước đã quy định để được đối trừ.
Thứ 2 là chi phí xây dựng hoặc hạ tầng. Khi xây dựng quy hoạch chủ trương đầu tư đều có chi tiết về quy mô số tầng, sản phẩm, tổng mức đầu tư.
Thứ 3 là chi phí nộp tiền sử dụng đất. Chi phí này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành. Nếu ở thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM thì chi phí tiền sử dụng đất rất cao, có những dự án tiền sử dụng đất phân bổ cao hơn tiền xây dựng.
Thứ 4 là chi phí tài chính như chuẩn bị đầu tư, lãi vay, bán hàng… và các chi phí khác.
Trong 4 loại chi phí trên, ông Toản đánh giá chi phí tính giá đất vẫn là khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện đầu tư dự án. Thực tế hiện nay, ông nhìn nhận mặt bằng giá cao là do khan hiếm nguồn cung mới, nếu có cũng chỉ một vài chủ đầu tư lớn đưa ra mức giá cao. Dựa trên nền giá này, Nhà nước lại tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Cuối cùng người dân trực tiếp bị thiệt hại.
Đưa ra nhận định về giá chung cư, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội – cho rằng, khả năng giảm giá là không cao, song khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.