Kiến nghị thu 20% đất trong hạn mức
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, 2 trường hợp nói trên không phải là cá biệt bởi thực tế cho thấy giá đất trong bảng giá đất tại TP.HCM và nhiều địa phương khác đang cao ngất ngưởng. Do vậy, ông rất hoan nghênh việc Bộ Tài chính tiếp thu các ý kiến và đề xuất sửa đổi quy định thu 100% tiền chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất, vốn được xem là bất hợp lý. Tuy nhiên, mức thu nêu trong dự thảo Nghị định còn quá cao nên vẫn là gánh nặng tài chính cho người dân. Cụ thể, mức thu 30% đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức sẽ khiến nhiều người gặp khó khăn khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, theo ông Châu, tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở nên được tính bằng 20%, thay vì mức 30% của dự thảo. Tương tự, đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở, mức thu được đề nghị là 30%, thay vì 50% như dự thảo.
Người dân, các chuyên gia kiến nghị cần giảm tiền sử dụng đất sâu hơn
Ảnh: Đình Sơn
Ông Lê Hoàng Châu lấy ví dụ một trường hợp chuyển đổi 300 m2 đất nông nghiệp sang đất ở có giá trị tăng thêm là 3,12 tỉ đồng, số tiền phải nộp sẽ khác biệt lớn giữa các phương án. Theo quy định tại Nghị định 103 hiện hành, người dân phải nộp toàn bộ 3,12 tỉ đồng còn nếu áp dụng như dự thảo của Bộ Tài chính với mức thu 30% và 50%, số tiền phải nộp giảm còn 1,04 tỉ đồng. Với mức thu 20% và 30% như kiến nghị, số tiền phải nộp chỉ còn 676 triệu đồng. “Mức nộp 676 triệu đồng này, vốn chỉ bằng 21,6% so với quy định hiện hành, sẽ hợp tình hợp lý hơn, giúp giảm áp lực tài chính và khuyến khích người dân thực hiện đúng các thủ tục pháp lý về đất đai”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá VN (VVA), đặt vấn đề căn cứ quy định của luật Đất đai 2024, các địa phương trên cả nước từ 1.1.2026 ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ cao hơn nhiều lần so với mức giá trong bảng giá đất 2020 – 2024. Người dân lo ngại định giá đất theo hướng này sẽ tác động không tốt đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân vì vượt quá cao khả năng tài chính của họ trong khi mức thu nhập chung còn thấp. Điều này cũng sẽ đẩy tiền thuê đất lên cao, gây khó khăn cho phát triển kinh tế. Đây là nỗi lo lắng hết sức chính đáng, cần được Nhà nước quan tâm.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Phượng, cần phân biệt xác định mức giá trong bảng giá đất và quy định nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất là 2 việc khác nhau, dù có liên quan mật thiết với nhau. Xét về khoa học kinh tế hiện đại, việc định giá đất phù hợp với giá giao dịch phổ biến trên thị trường. Hầu hết các nước trên thế giới khi định giá đất cũng theo hướng này. Còn quy định nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất như thế nào cho phù hợp với thu nhập của đại bộ phận dân cư, sức chịu đựng của nền kinh tế và định hướng phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ, gắn liền với quan điểm và quy định của Nhà nước.
Do vậy không nên lo ngại việc định giá đất trong bảng giá đất theo thị trường mà vấn đề quan trọng và cần quan tâm là đề xuất với Nhà nước về thu tiền sử dụng đất sao cho phù hợp với sức dân và sức chịu đựng của nền kinh tế. Từ đó, việc xem xét kế thừa các quy định về thu tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo các luật đất đai trước năm 2024 là hợp lý và cần thiết.
“Chúng tôi đánh giá cao dự thảo của Bộ Tài chính trình Chính phủ dự kiến chỉnh lại tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp liền kề đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân bằng 30% chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và bằng 50% đối với phần diện tích vượt hạn mức này. Tuy nhiên, tốt hơn nữa thì đối với phần diện tích trong hạn mức chỉ nên tính bằng 20%. Chúng tôi cũng nhất trí với đề xuất là nên quy định riêng đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư đô thị hoặc dân cư nông thôn nhưng ở mức phù hợp tương đồng với mức giá bồi thường đất nông nghiệp của các dự án trọng điểm khoảng 20% giá đất ở trong khu vực”, ông Nguyễn Thế Phượng kiến nghị.
Bảng giá đất phải nằm trong khả năng tiếp cận công bằng
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng một bảng giá đất không nhất thiết phải tiệm cận giá thị trường, nhưng nhất thiết phải tiệm cận công lý. Bởi công lý không nằm trong giá trị tuyệt đối, mà trong khả năng tiếp cận công bằng với chính sách. Nếu bảng giá quá cao khiến người dân không thể nộp tiền sử dụng đất, không đủ điều kiện tái định cư hoặc không thể giao dịch tài sản hợp pháp, thì không thể gọi đó là một chính sách nhân văn. Ngược lại, nếu bảng giá quá thấp dẫn tới thất thu, lách luật và bất bình đẳng giữa các nhóm lợi ích, thì cũng đánh mất vai trò quản lý nhà nước. Một bảng giá đất tốt là bảng giá không để ai bị bỏ lại, vừa đảm bảo nguồn thu hợp lý cho Nhà nước, vừa bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân.
Để đạt được điều đó, luật sư Trương Anh Tú cho rằng cần cải cách toàn diện từ quy trình xây dựng đến cách thức áp dụng bảng giá đất. Đầu tiên là minh bạch hóa toàn bộ dữ liệu, phương pháp và bản đồ định giá – không thể để một quyết định ảnh hưởng đến hàng triệu người dân lại thiếu cơ chế phản biện công khai. Thứ hai là phân loại nghĩa vụ tài chính rõ ràng: không thể đánh đồng người dân hợp thức hóa tài sản với doanh nghiệp đầu tư bất động sản, cũng không thể bắt người dân phải trả “giá thị trường” cho chính quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Thứ ba là xây dựng một cơ chế độc lập trong việc thẩm định và ban hành bảng giá đất, có sự tham gia thực chất của chuyên gia, đại diện cộng đồng, tổ chức phản biện xã hội và hội đồng nhân dân địa phương. Và cuối cùng là thay đổi tư duy khi áp dụng. Nếu bảng giá đất chỉ là cơ sở tính toán để thu tiền thì người bị thu hồi đất sẽ không thể mua lại một chỗ ở tương đương. Nhưng nếu Nhà nước tăng cường tỷ lệ tái định cư bằng đất, ưu tiên tại chỗ, thì bảng giá sẽ quay trở về đúng vai trò là công cụ phục vụ công lý. “Trong nhiều vụ án đất đai mà chúng tôi bảo vệ, giá đất không đơn thuần là tài sản, đó là mạch nối giữa một gia đình và quyền sống chính đáng. Nếu bảng giá đất không đủ phản ánh được điều đó, thì nó đã rời xa chức năng điều tiết. Một chính sách đất đai văn minh không thể chỉ đo bằng độ sát của bảng giá với thị trường, mà phải đo bằng khoảng cách giữa bảng giá và khả năng tiếp cận công lý. Khi bảng giá đất trở thành sản phẩm của định giá khoa học, minh bạch thể chế và trách nhiệm xã hội, thì đất đai mới thực sự là nền tảng của phát triển bền vững, không ai bị bỏ lại vì một con số”, ông Tú nói.