Khó chứng minh chi phí hợp lệ
Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, nhận xét: Hai phương án này cơ bản không phải là nội dung mới vì nó đã được đưa ra thảo luận nhiều lần nhưng cuối cùng vẫn chọn phương án 2%. Bởi nếu chọn phương án 20%, trong trường hợp lý tưởng toàn bộ chi phí hợp lý được khấu trừ, người nộp thuế cũng sẽ phải nộp thuế nhiều hơn. Nhưng thực tế việc đưa hóa đơn vào để khấu trừ là rất khó vì cá nhân ít ai lưu trữ hóa đơn như doanh nghiệp. Trong khi để mua được miếng đất, cá nhân cũng phải bỏ ra nhiều chi phí ngoài giá mua giá bán trong hợp đồng như chi phí đi lại, chi phí công chứng, thậm chí phải chịu chi phí môi giới, làm pháp lý… Những chi phí này sẽ không được cập nhật lên cơ sở dữ liệu và khó chứng minh.
Tranh cãi cách tính thuế trong giao dịch nhà đất
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Ví dụ một cá nhân có 5 tỉ đồng gửi ngân hàng, một năm lãi suất khoảng 5% là tốt. Nhưng người đầu tư bất động sản thường kỳ vọng lợi nhuận gấp 2, gấp 3 lãi suất ngân hàng mới đi đầu tư. Nếu bỏ ra 5 tỉ đồng mua miếng đất, may mắn một năm sau tăng 20%, tức bán được 6 tỉ đồng. Nếu nộp thuế 2% là 120 triệu đồng, còn nộp 20% trên lợi nhuận 1 tỉ đồng là 200 triệu đồng.
“Vấn đề lớn nhất là làm cách nào để xác định được các chi phí hợp lệ cho các cá nhân. Doanh nghiệp làm được, hoạch toán được chi phí hợp lý để khấu trừ, còn cá nhân là không thể. Nên trong lúc này cơ sở dữ liệu chưa liên thông thì chọn phương án 2% trên tổng doanh số là hợp lý. Phương án này vừa tiện lợi, nhanh chóng, gọn gàng, xác định nghĩa vụ thuế theo thuế suất toàn phần còn kê khai mỗi lần thì công việc đội lên rất nhiều và phức tạp cho cả người dân và ngành thuế. Nộp 2% nhà nước sợ nhất là vấn đề khai giá mua bán không đúng giá trị thật. Như vậy phải có quy định giao dịch qua sàn. Ngoài ra cần triển khai định danh bất động sản để biết lịch sử giao dịch”, ông Nguyễn Ngọc Tịnh kiến nghị.
Đồng quan điểm trên, ông Đoàn Ngọc, lãnh đạo một công ty bất động sản, nói: Nếu chọn phương án 20% lợi nhuận như doanh nghiệp là quá cao và bất hợp lý. Bởi doanh nghiệp chứng minh được chi phí để khấu trừ còn cá nhân thì không. Chưa kể đến lạm phát tăng cao thời gian qua khiến phương án này không khả thi. Ông Đoàn Ngọc dẫn chứng, một căn nhà cách đây 15 năm người dân mua có giá 1 tỉ đồng đến nay giá tăng lên 15 tỉ đồng. Nếu tính thuế 20%, sau khi trừ chi phí, người dân phải chịu thuế trên số tiền 14 tỉ đồng, tức khoảng 2,8 tỉ đồng. Trong khi với phương án thuế 2% trên tổng giao dịch, người dân chỉ phải đóng khoảng 300 triệu đồng. Đóng thuế 20% trên lợi nhuận là quá cao, thuế 2% hợp lý.
“Doanh nghiệp có bộ phận kế toán, có thể quyết toán thuế hằng năm nên có thể áp dụng mức thuế 20%, còn người dân không thể lưu trữ các hóa đơn đó từ lúc mua đến lúc bán. Do vậy đánh thuế 2% là khả thi trong bối cảnh lạm phát đang tăng cao và cơ sở dữ liệu của nhà nước vẫn chưa rõ ràng, chưa liên thông. Nếu sợ thất thu thuế nhà nước có thể căn cứ vào bảng giá đất để thu. Bởi hiện nay nhà nước đang thu tiền sử dụng đất của người dân bằng cách này. Không chỉ như vậy, từ ngày 1.1.2026 bảng giá đất lần đầu khi ban hành bắt buộc phải tiệm cận giá thị trường. Như vậy là công bằng và dễ làm nhất”, ông Đoàn Ngọc kiến nghị.
Cho người dân lựa chọn cách tính
Tuy nhiên, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, cũng chỉ ra với cách thu thuế 2% trên tổng giao dịch thì người dân khi bán bất động sản dù lỗ cũng phải chịu thuế, như vậy là bất công. Do vậy cần tiến đến đóng trên lợi nhuận nhưng xem lại tỷ lệ bao nhiêu cho phù hợp. Bởi doanh nghiệp dễ dàng chứng minh các chi phí hợp lý, từ đó có thể khấu trừ nhưng người dân thì rất khó. Nếu tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên lợi nhuận, người mua và người bán không dám bắt tay nhau để khai giá thấp vì sau này khi họ bán sẽ chịu thuế rất nhiều. Với cách thu này các giao dịch nhà đất sau này sẽ đúng với giá mua bán.
“Nếu các giao dịch chỉn chu, minh bạch rõ ràng, nên đóng theo phương án 20% trên lợi nhuận là hay hơn. Hiện nay các giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng nên có thể chứng minh được giá mua bán. Quan trọng giá bán dựa trên bảng giá quy định hay giá bán trên hợp đồng. Nếu khai giá thấp sẽ bị thất thu thuế nên cần phải kiểm soát”, ông Nguyễn Tiến Dũng đề xuất.
Luật sư Trần Minh Cường, đoàn luật sư TP.HCM, cũng đồng tình phương án thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế có ưu điểm là công bằng hơn giữa người nộp thuế, vì thuế tính trên đúng phần thu nhập thật (lợi nhuận) từ chuyển nhượng. Tránh tình trạng người bán bị thiệt nếu mua cao mà bán thấp hoặc lời ít, thậm chí lỗ cũng phải chịu thuế như trước đây. Nó cũng phù hợp thông lệ quốc tế và thống nhất với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp. Cách tính như vậy sẽ khuyến khích minh bạch hóa giao dịch bất động sản, làm rõ giá mua bán và các chi phí liên quan.
Nhưng phương án này cũng có nhược điểm là thực tế hiện nay, việc xác định giá mua và chi phí hợp lệ rất khó vì dữ liệu lịch sử chưa đầy đủ, giao dịch chuyển nhượng trước đây thường kê khai thấp để giảm thuế hoặc thỏa thuận miệng, không thể hiện đúng giá trị hợp đồng. Phương án này sẽ tốn nhiều thời gian, công sức, dễ phát sinh tranh chấp khi xác minh hồ sơ.
Trong khi đó, phương án áp thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng có ưu điểm là dễ thực hiện, nhanh chóng, rõ ràng, không cần xác định giá vốn hay chi phí liên quan. Đồng thời hạn chế được gian lận về chi phí và quan trọng là phù hợp với thực tiễn hiện nay khi mà hệ thống dữ liệu chưa đầy đủ, người dân giao dịch bất động sản vẫn còn thiếu tính minh bạch. Nhưng điều này dẫn đến việc không công bằng tuyệt đối, vì có thể người lỗ vẫn phải đóng thuế. Nhà nước dễ thất thu thuế nếu người mua và bán bắt tay nhau khai thấp.
Theo luật sư Trần Minh Cường, về lâu dài, nên hướng tới phương án 20% trên lợi nhuận để đảm bảo tính công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản. Điều này cũng giúp tăng chất lượng cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch và kiểm soát thuế.
Tuy nhiên theo luật sư Trần Minh Cường, trong điều kiện hiện nay, nếu chưa đồng bộ được dữ liệu và cách xác định giá vốn, chi phí còn nhiều bất cập, thì nên cho phép người dân được chọn một trong hai phương án như đề xuất của Bộ Tài chính. Nếu chứng minh được giá vốn, chi phí thì áp theo phương án 20% trên lợi nhuận. Nếu không chứng minh được thì áp theo phương án 2% trên tổng giá trị giao dịch. Việc lựa chọn này vừa khuyến khích người dân lưu trữ hồ sơ giao dịch đầy đủ, minh bạch hơn, vừa tránh ách tắc trong các giao dịch chuyển nhượng khi hệ thống dữ liệu vẫn còn bất cập.