Cùng một căn nhà nhưng vì sao rơi vào tay người khác lại bán được giá cao trong thời gian ngắn, còn người vay tiền mua thì dính bẫy nợ?
Ngay bên cạnh nhà tôi, có một căn nhà mặt tiền rao bán suốt gần hai năm không ai hỏi mua. Chủ cũ rao giá 3,2 tỷ nhưng đành ngậm ngùi giữ nguyên vì không có mối nào sáng sủa.
Vậy mà chỉ ít lâu sau, một người khác mua lại đúng giá đó, chỉ bỏ chừng 100 triệu đồng để sửa sang lại một chút, chưa đến nửa năm sau đã bán được với giá 5,5 tỷ. Chênh lệch tới 2,3 tỷ chỉ sau vài tháng, không phải do hên mà do người mua mới là dân chuyên nghiệp. Họ biết mua gì, sửa ra sao, bán cho ai.
Tôi thấy bài học lớn nhất đó là bất động sản không dành cho tay ngang.
Nhiều người vẫn nghĩ mua nhà, giữ đó vài năm rồi bán ra là tự khắc sinh lời. Nhưng sự thật là thị trường bất động sản không dễ đoán như vậy. Bất động sản không tự dưng tăng giá chỉ vì thời gian trôi qua.
Đặc biệt trong bối cảnh thị trường chững lại, pháp lý siết chặt và thanh khoản thấp, những người tay ngang lao vào đầu tư mà không có kiến thức, không có chiến lược rất dễ kẹt vốn, thậm chí lỗ nặng.
Đầu tư nhà đất không phải mới, nhưng điều đáng nói là nhiều người vẫn mang tâm lý “mua đại một căn”, “để dành mai mốt lên giá”, mà không chịu phân tích kỹ càng.
Họ không đánh giá được tiềm năng của khu vực, không dự đoán được nhu cầu thị trường, không cải tạo tối ưu công năng. Trong khi đó, người có kinh nghiệm thì khác: Họ nhìn ra giá trị tiềm ẩn của một bất động sản, họ biết làm mới căn nhà bằng chi phí tối ưu, biết cách kể chuyện cho sản phẩm và quan trọng hơn là biết tìm đúng người mua.
Trên diễn đàn, không vắng những người hỏi: “Tôi mua một căn hộ 2 tỷ ở quận ven, để 3 năm bán ra được 2,2 tỷ thì có lời không?. Nghe qua tưởng là có lãi. Nhưng nếu cộng các khoản thuế, chi phí lãi vay, khấu hao tài sản, chi phí cơ hội… thì thực tế là đang lỗ.
Trong khi đó, một người khác đầu tư đúng căn nhà 1,8 tỷ, bỏ thêm 200 triệu làm lại nội thất, bố trí lại không gian cho thuê theo ngày, chưa đầy hai năm đã thu hồi vốn và sau đó còn bán lời cả trăm triệu. Sự khác biệt nằm ở cách tính toán và góc nhìn đầu tư.
Thực tế, có rất nhiều yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư bất động sản: Vị trí, giá mua ban đầu, khả năng khai thác công năng, thời gian nắm giữ, chi phí cải tạo và cả chiến lược bán ra.
Không thể nói đầu tư nhà đất là kênh tốt hay không tốt nếu không xét đến cách người ta vận hành nó. Đó là chưa kể những rủi ro từ biến động chính sách, quy hoạch treo, thị trường đóng băng… khiến những người nhắm mắt lướt sóng dễ mất cả chì lẫn chài.
Chính vì vậy, thay vì tin vào giấc mơ làm giàu từ bất động sản như lời đồn, người đầu tư nên nhìn nhận rõ đây là một lĩnh vực cần hiểu biết, kỹ năng và sự nhạy bén. Mua bất động sản để sinh lời không hề dễ. Nó đòi hỏi bạn phải là người có chiến lược, chứ không phải người mua may rủi.
Nếu bạn không hiểu sản phẩm mình mua, không biết rõ khách hàng mình muốn bán cho là ai, không có kịch bản linh hoạt khi thị trường biến động, thì bất động sản không phải là con đường làm giàu mà là cái bẫy tài chính đầy rủi ro.
Quang Nguyễn