Không phải truy thu mà là tiền lãi, tiền chậm nộp
Theo ông Đặng Hồng Anh, việc xây dựng và hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các nghị định hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ cộng đồng doanh nghiệp. Đây là những quy định cốt lõi, tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư, tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh.
Các doanh nghiệp đặc biệt đánh giá cao nỗ lực sửa đổi, hoàn thiện các văn bản dưới luật để đồng bộ với luật Đất đai 2024, trong đó có dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về thu tiền sử dụng đất, thuê đất. Vừa qua, qua tổng hợp phản ánh từ các hội viên và phân tích thực tiễn, Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam và một số hiệp hội doanh nhân, doanh nghiệp đã có kiến nghị về việc quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất chưa nộp, kể cả trong những trường hợp doanh nghiệp hoàn toàn không có lỗi là chưa phù hợp.
Tiếp thu ý kiến đóng góp nêu trên, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính vừa đề xuất thêm phương án giảm mức truy thu tiền sử dụng đất xuống 3,6% mỗi năm thay vì 5,4% hoặc bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung.

Theo ông Đặng Hồng Anh, khoản truy thu 5,4% khiến doanh nghiệp khó khăn
ẢNH: ĐỘC LẬP
Theo góc nhìn của doanh nghiệp, khoản thu bổ sung 3,6% này (nếu có) thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp áp dụng cho khoảng thời gian mà doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Lý do không phải vì doanh nghiệp chây ỳ, mà chính là do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất.
Dẫn chứng trường hợp vướng mắc chậm xác định đơn giá đất trong khi chủ đầu tư đã thực hiện đúng các thủ tục pháp lý theo quy định, ông Đặng Hồng Anh cho biết theo Nghị định 71, một trong những căn cứ định giá đất cụ thể là quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Đây cũng chính là cơ sở để xác định thời điểm định giá đất, ước tính doanh thu phát triển và chi phí xây dựng.
Đảm bảo tương khớp với quy định này, về pháp lý quy hoạch và quản lý dự án, năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị định 35 về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Theo đó các dự án có quy mô sử dụng đất nhỏ dưới 2 ha đối với chung cư và trên 5 ha đối với các trường hợp còn lại sẽ lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (gọi tắt là quy hoạch tổng mặt bằng). Điều này đồng nghĩa tất cả dự án với tất cả quy mô đầu tư xây dựng phải thực hiện thủ tục trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Tuy nhiên, ở giai đoạn trước năm 2023, quy hoạch chi tiết lại được lược bỏ cho các dự án có quy mô nhỏ. Theo Nghị định 37/2010, các dự án có quy mô nhỏ dưới 2 ha đối với chung cư, trên 5 ha đối với các trường hợp còn lại thì không phải lập quy hoạch chi tiết mà bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trong thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu…
Như vậy, các dự án triển khai trong khoảng thời gian từ 2010 đến 2023 và đang thực hiện xác định tiền sử dụng đất theo Nghị định 71 sẽ bị thiếu cơ sở pháp lý về quy hoạch chi tiết để định giá đất.
Lỗi không phải của doanh nghiệp
Theo ông Đặng Hồng Anh, việc áp dụng cứng nhắc các quy định, sở ngành thụ lý hồ sơ phải có các văn bản hỏi sở ngành liên quan và xin hướng dẫn từ trung ương đã ảnh hưởng đến thời gian xác định và ban hành quyết định duyệt đơn giá đất, từ đó dẫn đến phát sinh thêm khoản thu bổ sung mà không phải lỗi của chủ đầu tư.
Đồng thời, với quy định mới của luật Đất đai 2024, các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ không đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, trong đó có việc mở bán sản phẩm cho khách hàng. Điều này khiến doanh nghiệp bị kẹt vốn, không thể huy động tài chính từ thị trường hay từ chính khách hàng, gây ra thiệt hại vô cùng to lớn và đẩy nhiều dự án vào tình trạng bế tắc.
Do vậy, ông Anh cho biết, các doanh nghiệp nhận thấy quy định này đang tạo ra một nghịch lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cũng như kinh tế cho doanh nghiệp.

Doanh nghiệp trao đổi về thuế bổ sung
ẢNH: ĐỘC LẬP
Thứ nhất, trái với nguyên tắc lỗi. Mọi chế tài về chậm nộp hay phạt đều phải dựa trên nguyên tắc “có lỗi”. Trong trường hợp này, việc chậm nộp tiền sử dụng đất không xuất phát từ ý chí chủ quan hay năng lực tài chính của doanh nghiệp, mà do sự chậm trễ trong quy trình hành chính của cơ quan chức năng. Việc áp dụng khoản thu bổ sung này giống như “phạt” doanh nghiệp vì lỗi không phải của họ. Điều này đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý.
Thứ hai, gánh nặng kép cho DN. Bởi không chỉ phải chịu khoản “phạt” oan ức, doanh nghiệp còn phải đối mặt với thực tế không thể triển khai dự án, không thể huy động vốn, dẫn đến chi phí cơ hội bị mất đi, chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng) tăng cao trong khi dự án dậm chân tại chỗ. Đây là gánh nặng kép, có thể đẩy doanh nghiệp vào bờ vực phá sản hoặc buộc phải dừng dự án.
Thứ ba, ảnh hưởng môi trường đầu tư khi quy định này nếu được thông qua, sẽ tạo ra tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư khi thực hiện các dự án cần diện tích đất lớn, thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài. Điều này đi ngược lại với nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư của Chính phủ.
Kiến nghị bỏ hoàn toàn quy định truy thu
Từ những vướng mắc trên, ông Đặng Hồng Anh kiến nghị, đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được bỏ hoàn toàn. Trách nhiệm hành chính cần được quy rõ cho cơ quan có lỗi.
Bên cạnh đó, chúng tôi cũng kiến nghị Chính phủ xem xét ban hành các quy định cụ thể về thời hạn tối đa cho công tác xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần có cơ chế xác định và quy trách nhiệm rõ ràng cho các cơ quan, đơn vị để xảy ra chậm trễ, đảm bảo sự công bằng cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.

Ông Đặng Hồng Anh kiến nghị bỏ hoàn toàn khoản truy thu này
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cảm ơn Bộ Tài chính đã đưa ra các phương án điều chỉnh mới giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn mong muốn rằng nghị định sẽ được ban hành theo phương án bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung.
“Một chính sách đúng, nhưng nếu không xét đến hoàn cảnh cụ thể và không phân định rõ trách nhiệm thì sẽ trở thành rào cản thay vì động lực. Chúng tôi tin rằng, việc tháo gỡ vướng mắc này không chỉ mang lại công bằng cho các doanh nghiệp đang chịu thiệt hại, mà còn là minh chứng cho sự đồng hành, hỗ trợ thiết thực của Nhà nước với cộng đồng doanh nghiệp. Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam đang rất cần một chính sách đất đai công bằng, minh bạch và dễ dự báo”, ông Đặng Hồng Anh cho hay.
Để tự tin đầu tư phát triển, các doanh nghiệp tha thiết đề nghị Bộ Tài chính và các cơ quan của Chính phủ sẽ xem xét thấu đáo các kiến nghị này và quyết định theo phương án bỏ hoàn toàn quy định truy thu bổ sung trong lần sửa đổi Nghị định 103 sắp tới. Đây sẽ là hành động thiết thực nhất, giúp khơi thông nguồn vốn cho hàng trăm dự án và tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế.