Lúng túng định giá đất

Định giá đất “bỏ quên” chi phí hợp lý

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, các địa phương đang lúng túng trong việc triển khai thực hiện công tác định giá đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhất là các dự án các khu đô thị mới, khu dân cư có quy mô lớn, theo các quy định của Nghị định 71/2024.

Bởi Nghị định 71/2024 chưa quy định chi tiết, thậm chí “bỏ quên” việc ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần phải bao gồm chi phí đầu tư phát triển thương hiệu; chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật tăng thêm của dự án; chi phí về hạ tầng mềm; chi phí để triển khai hoạt động kinh doanh, hỗ trợ khách hàng; chi phí bán hàng, tiếp thị…

Ngoài ra, có một số vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh tại các địa phương. Việc so sánh để xác định giá đất của thửa đất cần định giá hiện nay chưa xem xét đầy đủ các yếu tố, chi phí cấu thành nên giá bán của thửa đất so sánh, dẫn đến việc xác định giá đất của thửa đất cần định giá chưa chính xác.

Thực tế, giá bán của một thửa đất trên thị trường sẽ được cấu thành bởi nhiều yếu tố, chi phí khác nhau như: giá trị quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng công trình trên đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí bán hàng, quản trị, chi phí thương hiệu được phân bổ và cả các khoản chi phí hỗ trợ, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán như các khoản hỗ trợ lãi suất, các khoản quà tặng, khoản hỗ trợ phí dịch vụ…

Do vậy, khi khảo sát, thu thập thông tin về giá bán của các thửa đất so sánh trên thị trường để làm cơ sở so sánh cần bóc tách các khoản chi phí tạo thành giá bán để xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh để làm cơ sở xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá.

Hiện nay, khi lựa chọn thửa đất so sánh thì yếu tố tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã xếp thứ tự ưu tiên sau yếu tố thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất là không phù hợp. Bởi lẽ, về nguyên tắc khi thực hiện phép so sánh thì cần phải đưa các đối tượng so sánh về cùng một hệ quy chiếu thì việc so sánh mới đảm bảo tính chính xác.

Bên cạnh đó, yếu tố về vị trí thửa đất so sánh đang có thứ tự ưu tiên cuối cùng sau yếu tố thời điểm và yếu tố tương đồng. Điều này dẫn đến thực tế là các thửa đất so sánh được lựa chọn có vị trí không phù hợp, thậm chí có khoảng cách xa với thửa đất cần định giá dẫn đến việc định giá không chính xác, không đảm bảo tính công bằng.

Đặc biệt, đối với các dự án đầu tư tại khu vực ngoại ô, xa trung tâm, khu vực chưa phát triển nhưng khi xác định giá đất thường bị so sánh với các thửa đất tại khu vực trung tâm với giá đất cao. Do đó, cần phải đưa yếu tố vị trí, khoảng cách đến khu đất cần định giá có thứ tự ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn thửa đất so sánh.

Vướng mắc phải sửa

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, về tổng thể Nghị định 71/2024 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc trước đây trong công tác xác định giá đất của các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị. Nhưng vẫn còn một số bất cập trong việc quy định về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư và một số bất cập trong việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh.

Tại cuộc họp thường trực Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản ngày mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ, các bộ, ngành với tinh thần thực sự cầu thị. Nếu có bất cập, vướng mắc thì phải sửa đổi, bổ sung theo quy trình rút gọn, kể cả trường hợp quy định của luật có bất cập, vướng mắc thì trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét giải quyết để thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.

Nếu có phát sinh, vướng mắc, bất cập mà không kịp thời sửa đổi, bổ sung Nghị định 71/2024 sẽ khó thực thi trong thực tế. Bởi lẽ luật cán bộ, công chức quy định cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì mà pháp luật quy định hoặc cho phép.