Người dân làm thủ tục nhà đất tại TP.HCM – Ảnh: TỰ TRUNG
Giải pháp nào để ngăn giá đất ảo khi xây dựng bảng giá đất mới, tránh gây ra hệ lụy cho thị trường, đẩy giá nhà đất tăng vọt?
ThS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) góp thêm góc nhìn về vấn đề này.
Giá đất theo thị trường, làm sao loại trừ yếu tố đầu cơ, giao dịch ảo…?
Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất nhằm chấm dứt cơ chế quản lý mang tính áp đặt hành chính, chuyển sang phương thức xác định bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, cho phép các địa phương được xây dựng, áp dụng bảng giá đất phù hợp với thực tiễn.
Việc định giá đất theo quy định mới đặt ra yêu cầu để bảo đảm tính minh bạch, khách quan và sát thực tế. Tuy nhiên cần rà soát và hoàn thiện một số vấn đề, nhằm giảm thiểu rủi ro trong việc ban hành bảng giá đất.
Về thẩm quyền quyết định bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất.
Thế nhưng Điều 8 Nghị định 151/2025 quy định thẩm quyền HĐND cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai và các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được phân cấp, phân quyền cho UBND cấp tỉnh thực hiện.
Giá đất có tác động trực tiếp đến nhiều vấn đề kinh tế – xã hội, từ thu ngân sách đến quyền lợi người sử dụng đất.
Vì thế việc thiết kế các cơ chế giám sát bổ sung, bảo đảm tính minh bạch, công khai là điều cần thiết.
Về nguyên tắc định giá đất, Luật Đất đai 2024 quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Cách tiếp cận này khác biệt đáng kể so với Luật Đất đai 2013 – vốn yêu cầu bảng giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Theo quy định mới, việc xác định giá đất không đồng nghĩa với việc lấy “giá thị trường” làm chuẩn tuyệt đối, mà là áp dụng các phương pháp định giá phản ánh đúng quy luật cung – cầu, dựa trên dữ liệu đáng tin cậy và khách quan.
Tuy nhiên khái niệm “nguyên tắc thị trường” nhìn chung vẫn còn mang tính định hướng, chưa được định lượng cụ thể, dễ dẫn đến cách hiểu và vận dụng khác nhau giữa các địa phương. Trên thực tế, nhiều nơi khi điều chỉnh bảng giá đất đã hiểu rằng giá đất nhà nước cần tiệm cận giá giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên giá thị trường trong nhiều trường hợp không phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế, có thể bị thao túng bởi đầu cơ, giao dịch ảo,…
Do đó nên xác định rõ đây là nguyên tắc hướng tới giá trị phổ biến, hợp lý trên thị trường, được xác lập qua các phương pháp định giá khoa học, minh bạch, dựa vào hệ thống thông tin đất đai, dữ liệu giao dịch thực, có kiểm chứng.
Căn cứ nào để định giá đất?
Về căn cứ định giá đất, pháp luật quy định rõ các căn cứ gồm: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để áp dụng phương pháp định giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.
Trong đó dữ liệu đầu vào là yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm bảng giá đất phản ánh đúng giá trị phổ biến trên thị trường, cũng là khâu tiềm ẩn rủi ro nếu không được kiểm soát chặt chẽ.
Trên thực tế các dữ liệu làm cơ sở định giá đất chủ yếu đến từ thông tin về đấu giá, giá đã chuyển nhượng… Tuy nhiên hệ thống pháp luật hiện hành lại chưa tạo được hành lang pháp lý đủ mạnh, để bảo đảm sự minh bạch trong các giao dịch này.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ những giao dịch có một bên là doanh nghiệp bất động sản hoặc chủ đầu tư dự án mới bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt (qua ngân hàng).
Các giao dịch dân sự thông thường giữa cá nhân với cá nhân – vốn chiếm phần lớn thị trường – vẫn có thể thanh toán bằng tiền mặt.
Điều này gây khó khăn trong việc kiểm soát giá chuyển nhượng thực tế, tạo điều kiện cho hành vi kê khai hai giá hoặc giao dịch “ngầm”, từ đó làm sai lệch dữ liệu phục vụ định giá đất.
Do đó cần bổ sung cơ chế kiểm chứng, xác minh thông tin đầu vào trong quá trình định giá đất; tăng cường liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, công chứng, đăng ký đất đai, ngân hàng và các đơn vị tư vấn; mở rộng nghĩa vụ thanh toán qua ngân hàng cho cả giao dịch về quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự để minh bạch hóa thông tin và kiểm soát giá giao dịch thực tế.
Về tổ chức tư vấn xác định giá đất, Luật Đất đai 2024 đã quy định tương đối đầy đủ về điều kiện hoạt động, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn.
Theo đó các tổ chức này phải bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ đúng nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất và chịu trách nhiệm về chuyên môn đối với kết quả tư vấn.
Tuy nhiên trong thực tiễn vẫn còn lo ngại về hiện tượng “tư vấn theo đặt hàng” – đưa ra kết quả thẩm định giá đất theo yêu cầu của bên thuê dịch vụ, thay vì căn cứ vào thực tế thị trường; tổ chức tư vấn định giá đất thiếu tính độc lập…
Vì vậy cần có cơ chế bảo đảm tính độc lập, khách quan và nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, nâng cao năng lực, trách nhiệm và chuẩn mực đạo đức của tổ chức tư vấn.
Về lâu dài, cần phát triển bản đồ số tích hợp thông tin quy hoạch, hạ tầng và giá đất thị trường, giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có thể tra cứu, so sánh giá trị đất đai theo từng thửa và từng thời điểm, từ đó tăng tính minh bạch, giảm rủi ro và tạo nền tảng vững chắc cho việc định giá đất sát thực tiễn.