Hôm qua, tôi gặp lại một người bạn vốn là dân đầu tư bất động sản có thâm niên “lướt sóng”, đến mức như anh nói, chính anh cũng chẳng nhớ nổi mình đã “lướt” bao nhiêu mảnh đất. Anh bắt đầu câu chuyện: “Nghe nói sắp tới sẽ sửa đổi luật, không còn chuyện đóng 2% rồi thôi, mà phải khai lời lãi từng đồng; giữ đất càng ngắn, thuế càng cao. Thế này thì khó… lướt rồi”.
Tôi không trả lời, bởi vấn đề anh đặt ra phản ánh đúng tâm lý của một bộ phận nhà đầu tư đang hưởng lợi lớn từ việc mua bán nhanh, chốt lời sớm. Thực ra không phải đến bây giờ, việc nghiên cứu, ban hành chính sách hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất đai hiệu quả đã được đề cập cách đây nhiều năm.
Lâu nay, chuyện thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của các cá nhân vốn đơn giản: cứ 2% trên giá bán mà thu, bất kể người bán lời hay lỗ, mục đích đầu cơ hay mua để ở. Thành thử, người lướt sóng cũng như người mua để ở đều bị cào bằng. Thuế, vì thế, trở thành một khoản chi phí cố định và hiển nhiên, không đủ sức làm thị trường hạ nhiệt.
Khu dân cư ở hai bên bờ sông Kim Ngưu, TP Hà Nội (Ảnh: Hữu Nghị).
Nhưng tới đây, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được chấp thuận, công thức cũ có thể sẽ đổi: thu 20% trên phần thu nhập thực tế của từng lần chuyển nhượng, tức là chỉ thu thuế trên phần lợi nhuận thực sau khi trừ giá mua và các chi phí liên quan. Nghe quen? Vâng, từng có thời áp dụng rồi – thậm chí là 25%. Nhưng khi đó, công nghệ và cơ sở dữ liệu còn “non”, nên lại quay về phương pháp thu 2% cho tiện.
Còn nay, cơ quan quản lý muốn quay lại cách làm tương tự như trước – tức là thu 20% trên phần thu nhập thực tế của từng lần chuyển nhượng. Chỉ có điều, thị trường và người dân đã sẵn sàng đón nhận thay đổi này hay chưa thì vẫn còn là một dấu hỏi. Hơn nữa, như Bộ Tài chính cũng đã nhận thấy và đề cập trong hồ sơ dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế), để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp này đòi hỏi phải có cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản để xác định giá vốn, điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; đồng thời phải đồng bộ với các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó mới có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để áp dụng.
Một điểm mới đáng chú ý trong đề xuất lần này là: nếu chưa thể tính thuế theo phần lãi, thì sẽ áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Nghĩa là giữ đất càng ngắn, thuế càng cao – càng “lướt” nhanh, càng “đau ví”. Cụ thể, với bất động sản chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế dự kiến là 10%. Từ 2 đến dưới 5 năm là 6%, từ 5 đến dưới 10 năm là 4%, và từ 10 năm trở lên, mức thuế giảm xuống còn 2%. Cách làm này không mới, đã được nhiều quốc gia sử dụng để hạn chế đầu cơ, và được đánh giá là khá hiệu quả.
Tất nhiên, nhà đầu tư ngắn hạn sẽ không vui. Không ai vui khi chi phí quen thuộc bỗng tăng vọt, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục. Nhưng cũng như việc uống cà phê ít đường thì tốt cho tim mạch, thuế cao một chút đôi khi lại có lợi cho “sức khỏe”… của thị trường.
Một câu hỏi thường được đặt ra mỗi khi thuế, phí thay đổi: Liệu việc tăng thuế có đẩy giá nhà lên cao, khiến người mua cuối cùng chịu thiệt?
Trên thực tế, việc áp dụng mức thuế mới có thể khiến một phần chi phí phát sinh được tính vào giá bán, nhưng theo quan điểm của cá nhân tôi, điều đó không đồng nghĩa với việc giá nhà chắc chắn sẽ tăng. Khả năng chuyển gánh nặng thuế sang người mua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn cung sản phẩm và tâm lý thị trường tại thời điểm giao dịch.
Nhìn vào thị trường Hà Nội, chỉ riêng từ tháng 4 đến đầu tháng 7 năm nay, HĐND thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530 ha. Đây mới chỉ là một phần trong số các dự án từng bị đình trệ. Cùng với việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được khởi động trở lại, có thể thấy đang có những dấu hiệu phục hồi nguồn cung, nhất là với nhà ở xã hội. Điều này cho thấy: về dài hạn, nếu chính sách thuế được thực thi hiệu quả, cùng với những công cụ quản lý khác, sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và đưa thị trường về giá trị thực. Qua đó, người mua để ở sẽ là nhóm được hưởng lợi, dù ban đầu có thể phải chia sẻ một phần chi phí bổ sung.
Quan trọng hơn, lần thay đổi này không đơn thuần là chuyện điều chỉnh mức thu thuế, mà là một bước chuyển về tư duy: bất động sản không còn là nơi để lướt sóng kiếm “chênh” dễ dãi, mà là lĩnh vực đầu tư dài hạn, nghiêm túc và đòi hỏi trách nhiệm.
Dĩ nhiên, muốn thu thuế theo cách mới thì phải có dữ liệu mới. Từ giá mua, giá bán, số lần giao dịch đến thời điểm nắm giữ tất cả cần được số hóa, minh bạch và cập nhật thường xuyên. Nếu không, bài toán thuế vẫn sẽ là một ẩn số, và người đầu cơ vẫn sẽ tìm được đường vòng.
Tôi nói với anh bạn: Có thể thị trường sắp tới sẽ chậm lại, ít cơ hội “đánh quả” hơn, nếu đề xuất này thành hiện thực.
Anh im lặng, nhấp ngụm cà phê, rồi chậm rãi nói: Còn phải đợi xem thành hiện thực như thế nào vì mới chỉ là dự thảo Luật thôi.
Tác giả: Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!