Phú Mỹ Hưng – từ đầm lầy thành đô thị tỷ USD

Cách đây 30 năm, Nam TP HCM vẫn là một vùng trũng trong bức tranh quy hoạch của thành phố. Các bản quy hoạch năm 1993, 1998 được phê duyệt đều chọn hướng Đông làm hướng phát triển
chính của thành phố. Còn khu Nam như một vùng đất ngủ yên.

Mọi thứ thay đổi với sự xuất hiện của Phú Mỹ Hưng. Có nhiều hơn một lựa chọn để phát triển dự án nhưng Phú Mỹ Hưng quan điểm rằng “không đợi thành phố phát triển rồi mới làm đô thị”,
mà ngược lại, phát triển đại đô thị để làm động lực tăng trưởng cho thành phố.

Trong ký ức của ông Trương Quốc Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng – người có hơn 30 năm gắn bó với doanh nghiệp, khu vực Nam TP HCM những năm 1990 là một vùng đất hoang sơ
rộng lớn, chỉ có đầm lầy, dừa nước, cỏ cây um tùm, phải cách hàng km mới thấy được vài căn chòi lụp xụp của người dân.

Khu vực này mang đậm nét đặc trưng của vùng Nam bộ – sông ngòi kênh rạch chằng chịt nhưng lại không có cầu, đường kết nối. Địa hình chia cắt nên việc phát triển kinh tế rất khó khăn.
“Chỉ cách vài km nhưng để đi đến khu vực này phải chèo xuồng, lội bùn, quần xắn lên quá đầu gối. Có khi đi mất đến nửa ngày”, ông Trương Quốc Hưng kể.

Cùng thời điểm, để phát triển kinh tế, TP HCM chủ trương mở cửa, mời gọi doanh nghiệp nước ngoài về đầu tư. Bắt nhịp mở cửa, năm 1993, công ty Phú Mỹ Hưng (tập đoàn CT&D) đưa ra
quyết định chọn khu Nam là nơi phát triển dự án đầu tiên. Doanh nghiệp được cấp phép đầu tư khai thác 750 ha và bắt đầu tiến hành tổ chức cuộc thi quốc tế thiết kế quy hoạch đô thị
mới, thuyết trình quy hoạch tổng thể đô thị cho Viện Kiến trúc Mỹ và Ngân hàng Thế giới…

Chủ tịch CT&D thời điểm đó, ông Lawrence S. Ting có nhiều hơn một lựa chọn để phát triển dự án đầu tiên nhưng vẫn quyết tâm phát triển khu đất Nam TP HCM.

CT&D hợp tác với IPC (đại diện cho UBND TP HCM), quy hoạch đại lộ Nguyễn Văn Linh. Tuyến đường dài 17,8 km, lộ giới 120 m, băng qua vùng đầm lầy, nối từ Khu chế xuất Tân Thuận đến
quốc lộ 1A (huyện Bình Chánh). Ở thời điểm đó, lãnh đạo CT&D hiểu rằng, khu chế xuất Tân Thuận cần một con đường giao thương và cũng chỉ có làm đường mới có thể xây đô thị, hút cư
dân – ít nhất là những lao động làm việc tại Tân Thuận.

Nhưng quyết định mở đường cũng không dễ dàng. Theo ông Phan Chánh Dưỡng – nguyên Giám đốc IPC, dự án phải thi công qua vùng đầm lầy, lại có quy mô quá lớn. Nhiều lãnh đạo thời điểm
đó lắc đầu. Chuyên gia cho rằng đất đầm lầy móng yếu, thi công khó. Xây dựng các đô thị quanh đây là không thể. Xây đường lớn 100 năm nữa cũng không đủ xe chạy, rất lãng phí.

Thế nhưng, CT&D và IPC vẫn cương quyết với quyết định này, thuyết phục với lãnh đạo về tiềm năng của đại lộ. Sau khi thúc đẩy, đại lộ khởi công năm 1996, hoàn thành vào năm 2007, trở
thành trục giao thông huyết mạch của TP HCM, nối liền Đông – Tây Nam Bộ và là xương sống cho sự phát triển của khu vực phía Nam thành phố.

Hai bên đại lộ, Phú Mỹ Hưng tiến hành quy hoạch xây dựng 5 cụm đô thị (A, B, C, D, E), theo đồ án Quy hoạch tổng thể khu Nam đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Dự án khu đô thị
Phú Mỹ Hưng chính thức được triển khai. Những nhà quy hoạch, lãnh đạo thời điểm đó đặt niềm tin về một khu đô thị có thể khai phá tiềm năng vùng đất phía Nam, mở đường cho TP HCM
hướng biển.

Ông Trương Quốc Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng nhớ như in lời của cố chủ tịch Lawrence S. Ting nói với đội ngũ rằng: “Khi đến một nơi để đầu tư, chúng ta không hỏi mình
có thể lấy đi những gì, mà hỏi có thể để lại những gì và ưu tiên kiến tạo giá trị bền vững gì cho vùng đất ấy”. Quy hoạch đô thị không thể là miếng ghép tạm thời. Nó đóng vai trò
quan trọng trong sự thành bại của đồ án, nền tảng cho những cam kết dài hạn để mang lại giá trị cho nhiều thế hệ cư dân. Do đó, Phú Mỹ Hưng phải là đô thị của tiện ích, trường học và
thiên nhiên.

Ngay từ những bản vẽ đầu tiên, Phú Mỹ Hưng đã chọn lựa những tên tuổi quốc tế hàng đầu như Skidmore, Owings & Merrill (SOM) tham gia quy hoạch tổng thể. Quy hoạch từng phân khu được
lên tỉ mỉ để sau hơn 30 năm, màu xanh vẫn là chủ đạo ở khu đô thị này.

Xây nhà không khó, khó là xây cuộc sống. Qua 32 năm quy hoạch, Phú Mỹ Hưng vẫn giữ chủ trương phát triển song song nhà ở với các tiện ích y tế – giáo dục – thương mại – giao thông.

Từ vùng đất hoang, đầm lầy, không đường, không dân, đô thị Phú Mỹ Hưng liên tục hoàn thiện các công trình, đến nay đã là chỗ ở cho hơn 60.000 dân. Trong đó, rất đông là người nước
ngoài bởi họ thấy điểm tương đồng của môi trường sống Phú Mỹ Hưng với nơi đã từng ở, làm việc. Diện mạo khu đô thị có thể được cảm nhận rất rõ bằng mắt. Quy hoạch đường bàn cờ, không
ngõ hẻm… Xen giữa các công trình nhà ở là tòa nhà văn phòng được lấp đầy bởi các tập đoàn, thương hiệu đa quốc gia, bệnh viện, trung tâm thương mại, trung tâm hội chợ triển lãm,
trường học…

Phú Mỹ Hưng hiện diện đúng nghĩa là một đô thị vệ tinh, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sống, làm việc, học tập, giải trí, sầm uất và hiện đại. Tỷ lệ mảng xanh 8,9m2/người, vượt trội so
với mặt bằng chung. Bao phủ dự án là không gian xanh, hệ thống công viên, mặt nước để cư dân thoải mái ngắm cảnh, đi bộ, thể dục thể thao, kết nối gia đình và cộng đồng.

“Có được điều này không dễ dàng. Chúng tôi đã đi qua những ngày hết sức khó khăn”, ông Trương Quốc Hưng nói và nhớ về những ngày đầu đưa căn hộ ra thị trường đầy chông gai.

Sau 5 năm xây dựng, năm 1998, khu đô thị ra mắt dự án đầu tiên, có 84 căn hộ. Phải mất đến gần hai năm mới bán hết. Điều khó là thuyết phục khách hàng chuyển về một vùng đất hoang vu
đi kèm với nhiều quy định khác. Ông Hưng giải thích thời điểm đó, thị trường rất sơ khai, đa số giao dịch nhà đất thông qua vàng và gần như không có ràng buộc nào. Mô hình đô thị như
của Phú Mỹ Hưng còn mới nên cư dân chưa có niềm tin rằng đơn vị có thể biến đất hoang thành dự án “sống được”. Nhiều người sợ rằng nếu có mua, ở được vài ngày cũng dọn đi.

Về phía chủ đầu tư, mong muốn của những nhà lãnh đạo thời điểm đó không phải “bán nhà cho xong” mà kiến tạo nên đô thị có chiều sâu, giá trị sống kéo dài qua hàng thế kỷ. Do đó, đi
kèm với mỗi hợp đồng mua bán, Phú Mỹ Hưng gắn thêm thêm bản “nội quy khu phố” – điều theo ông Hưng là chưa từng có tiền lệ và cũng khiến nhiều người lắc đầu. Nội quy quy định rõ các
việc cư dân được làm, cần làm và không được làm nhằm duy trì văn minh đô thị, tạo cộng đồng gắn kết, bền vững. Nhiều người đặt câu hỏi: Tại sao đã bỏ tiền mua nhà lại còn phải làm
theo nội quy rắc rối.

Để thuyết phục cư dân, đội ngũ kinh doanh được đích thân Chủ tịch Lawrence S. Ting đào tạo. Ông quan niệm nhân viên không phải người bán hàng mà phải là những người tư vấn, cho cư
dân thấy được những giá trị thật sự của đô thị. Thứ hai là yếu tố quy hoạch chuẩn quốc tế do những tên tuổi hàng đầu đảm nhiệm. Người dân trong nước thời điểm đó xa lạ với những đơn
vị quy hoạch đồ án, nhưng một số trí thức, kiều bào, người nước ngoài lại hiểu rõ đây là những tên tuổi đã làm nên loạt khu đô thị hàng đầu thế giới.

“Phải nói thật là lúc đó, tên tuổi Phú Mỹ Hưng chưa có gì. Nhưng, tên tuổi của những người quy hoạch lại rất mạnh. Họ góp phần tạo niềm tin cho khách hàng”, Phó tổng giám đốc nêu.

Vài người có am hiểu quyết định mua nhà. Từ những cư dân đầu tiên, niềm tin về một đô thị “sống được” dần lan tỏa. Quy mô dân số tăng đều. Song song với quá trình thu hút cư dân, chủ
đầu tư chi hàng trăm triệu cho đến cả tỷ USD để hoàn thiện dần các phân khu chức năng, công trình tiện ích.

Trước khi bắt đầu xây dựng khu nhà ở đầu tiên năm 1998, Phú Mỹ Hưng đã xây trường Nam Sài Gòn và sau đó, khu đô thị có thêm trường quốc tế Nam Sài Gòn, Trung tâm hội chợ triển lãm
SECC, Trường Đinh Thiện Lý, khu Kênh Đào, Hồ Bán Nguyệt, cầu Ánh Sao, Crescent Mall…

Năm 2008, Phú Mỹ Hưng được Bộ Xây dựng công nhận là đô thị kiểu mẫu đầu tiên của cả nước, đánh dấu cột mốc quan trọng trong hành trình phát triển và cũng khẳng định cho tầm nhìn quy
hoạch đô thị của đơn vị.

Năm ngoái, Phú Mỹ Hưng công bố chiến lược phát triển mới, gọi là “đô thị 2.0”. Sau hơn ba thập niên, đô thị đã hoàn thiện dần về chức năng. Ban lãnh đạo Phú Mỹ Hưng nhận thấy đây là
lúc cần “đào sâu giá trị sống”, nâng cấp giá trị đô thị dựa trên 4 trụ cột: y tế, giáo dục, thương mại dịch vụ, văn hóa nghệ thuật.

Điểm khác biệt của 2.0 là chủ đầu tư mời gọi những tên tuổi kiến trúc, quy hoạch hàng đầu thế giới, những thương hiệu mạnh cùng tham gia. Với quỹ đất đô thị ít ỏi còn lại, doanh
nghiệp dành cho văn phòng hạng A, khách sạn 5 sao, tổ hợp thương mại – dịch vụ hạng sang… Trong đó, hai công trình là Hệ thống bệnh viện đa khoa Tâm Anh đã bắt đầu triển khai và
Trung tâm văn hóa nghệ thuật – Art Center đang được xúc tiến. Hai công trình đều có vị trí thuộc khu Thương mại tài chính quốc tế – CBD, gần Hồ Bán Nguyệt. Hiện tại, bệnh viện Tâm
Anh đã bước vào giai đoạn xây dựng. Art Center đang chốt phương án kiến trúc cuối cùng.

“Chúng tôi bước vào một giai đoạn phát triển mới, một hành trình mang tính nâng tầm, với khát vọng định vị Phú Mỹ Hưng trở thành Trung tâm văn hóa, giáo dục, y tế, thương mại, giải
trí và du lịch hàng đầu tại TP HCM”, Ban Tổng giám đốc Công ty Phú Mỹ Hưng nhấn mạnh.

Lãnh đạo đơn vị tin trong 2-3 năm tới, diện mạo khu đô thị sẽ còn thay đổi nhanh hơn khi hàng chục triệu USD đã được duyệt chi cho cải tạo cảnh quan, công viên, nâng cấp các trục
giao thông hiện hữu như Hồ Bán Nguyệt, công viên Ánh Trăng, đường Nguyễn Lương Bằng… Nhờ đó, không gian và những giá trị sống của cư dân trở nên toàn diện hơn. Mọi nhu cầu từ cơ bản
đến cao cấp đều có thể tìm thấy ngay trong khuôn viên khu đô thị.

Với các doanh nghiệp, tập đoàn, việc có thêm sàn văn phòng, các không gian thương mại, dịch vụ cao cấp sẽ thúc đẩy chuyển dịch về khu Nam, hình thành một Hub với nhiều lợi thế về kết
nối, tiện ích, môi trường. Các chuyên gia, người lao động có chỗ ở, làm việc, tận hưởng cuộc sống ngay trong một khu.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của nhà hát, trung tâm văn hóa nghệ thuật, không gian triển lãm giúp khu đô thị đón thêm hàng triệu lượt khách MICE mỗi năm – tăng thêm độ sầm uất và tiềm
năng kinh doanh, giá trị bất động sản, chất lượng dịch vụ đô thị…

Tiến sĩ khoa học, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, người đã gắn bó từ những ngày đầu quy hoạch khu Nam TP HCM, chứng kiến sự đổi thay của vùng đất cho rằng quyết định chuyển hướng sang
đô thị 2.0 thời điểm này là hợp lý.

Từ ưu tiên về “lượng” (thu hút cư dân, phát triển dự án, xây công trình, hạ tầng kỹ thuật, tạo việc làm tại chỗ), đô thị chuyển đổi sang ưu tiên về “chất” bằng cách hình thành nhiều
không gian cộng đồng khác nhau, phù hợp với nhu cầu của các nhóm cư dân. Đô thị cũng nâng cao chất lượng môi trường sống, giá trị bản sắc, kiến trúc xanh, hạ tầng kỹ thuật và xã hội…

“Chiến lược thể hiện sự quan tâm đến giá trị môi trường sống và làm việc một cách bền vững, theo xu hướng tăng trưởng của các đô thị hàng đầu trên thế giới”, ông Ngô Viết Nam Sơn
đánh giá.

Dù đã qua hơn 32 năm, theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, giá trị từ quy hoạch của khu Nam TP HCM trong đó có Phú Mỹ Hưng vẫn còn nguyên vẹn và trở thành hình mẫu cho nhiều nhà phát
triển, các cơ quan quản lý tham khảo, nghiên cứu và học hỏi.

Đầu tiên là việc đồ án quy hoạch được tuyển chọn từ một cuộc thi quốc tế – điều chưa có đơn vị nào làm trước Phú Mỹ Hưng và sau này trở thành chuẩn mực được nhiều bên áp dụng. Từ
việc thuê chuyên gia soạn đề bài, mời các công ty hàng đầu thế giới dự thi, mời hội đồng giám khảo quốc tế giúp đô thị chọn được phương án tốt nhất.

“Đồ án quy hoạch hướng đến việc tổ chức an cư lạc nghiệp cho cư dân, với cơ hội việc làm và các tiện ích hạ tầng tại chỗ và chất lượng môi trường cao”, ông Sơn khẳng định.

Khu đô thị cũng là bài học trong việc phối hợp đa ngành, công – tư. Đây cũng là khu vực quy hoạch theo mô hình TOD đầu tiên của thành phố với các trục đại lộ và có hành lang cây xanh
dự trữ để phát triển tuyến metro hoặc monorail kết nối với khu trung tâm. Giá trị của đô thị còn nằm ở mật độ cây xanh vượt trội, 8,9 m2/người, cao hơn nhiều so với nội thành (0,5
m2/người) và các khu đô thị khác.

Ông Ngô Viết Nam Sơn – người từng tham gia tư vấn, quy hoạch rất nhiều vùng đất lớn trên thế giới, ví sự phát triển của khu Nam TP HCM như Phố Đông (Thượng Hải) hay Irvine
(California). Khác nhau về quy mô, mật độ, và tính chất, nhưng những vùng này có những điểm chung là đều vươn lên từ một quỹ đất phát triển mới, đều phát triển, xây dựng và quản lý
thành công nhờ vai trò chủ đạo của các nhà đầu tư tư nhân trong hợp tác công – tư. Những vùng đất này đều xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện đại, đảm bảo nhu cầu an cư
lạc nghiệp, với các tiện ích sống và làm việc tại chỗ.

Quan trọng hơn, Phú Mỹ Hưng đang và sẽ tiếp tục là khu đô thị sống động, có sức sống thực theo lời của ban lãnh đạo. Ông Trương Quốc Hưng khẳng định “ý niệm về 2.0” còn là sự chuyển
tiếp dấu ấn của thế hệ lãnh đạo tập đoàn: kế thừa, phát huy, nâng cao giá trị thế hệ trước để lại và tiếp tục đổi mới, sáng tạo.

32 năm kiến tạo Phú Mỹ Hưng đã đúc rút cho doanh nghiệp nhiều bài học về phát triển. Từ kinh nghiệm đô thị kiểu mẫu, doanh nghiệp công bố Bắc tiến với dự án Hồng Hạc City, quy mô gần
198 ha ở Bắc Ninh. Dự án mang theo kỳ vọng về một đô thị thế hệ mới ở khu vực nhiều tiềm năng.

Địa điểm được chọn là Thuận Thành, vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển nhờ vị trí đẹp – khá giống với khu Nam TP HCM trước đây: gần trung tâm sôi động nhất của khu vực, kết nối
thuận tiện, nhiều động lực tăng trưởng tiềm năng… Điều cần làm là phát triển một đô thị đủ hấp dẫn để tạo sức bật cho toàn vùng theo kiểu “vết dầu loang”. Lợi thế của khu vực này là
có sẵn mạng lưới giao thông hiện hữu và sắp hình thành. Tốc độ phát triển kinh tế của Bắc Ninh ở mức cao – kéo theo nhu cầu không gian sống trong tương lai.

Giống Phú Mỹ Hưng, Hồng Hạc City được quy hoạch theo mô hình đô thị xanh – thông minh, với tỷ lệ xây dựng thấp, mật độ cây xanh và tiện ích cộng đồng cao. Dự án tích hợp hạ tầng kỹ
thuật, bãi đỗ xe nhiều tầng, công viên, trường học, dịch vụ y tế, trung tâm văn hóa, khu mua sắm giải trí, nhà câu lạc bộ (clubhouse) dành cho cư dân… được thiết kế nhằm kết nối cộng
đồng, tạo nên môi trường sống chất lượng cho cư dân.

Điểm khác biệt là chủ đầu tư nghiên cứu nhu cầu, văn hóa phía Bắc để phân bổ cơ cấu sản phẩm. Phần lớn sản phẩm tại đây là thấp tầng, đáp ứng cho khoảng 28.000 cư dân. Theo lãnh đạo
doanh nghiệp, miền Bắc có văn hóa gia đình đa thế hệ sâu sắc, chuộng sản phẩm thấp tầng, không gian lớn.

Từng phân kì phát triển của Hồng Hạc City đều được tính toán nhằm đáp ứng tiện ích đời sống cư dân khi chuyển về sau khi nhận nhà. Mặt khác, điều này cũng sẽ tạo lộ trình gia tăng
giá trị cho bất động sản bởi động lực từ hệ thống hạ tầng được hoàn thiện bài bản.

Đơn vị kỳ vọng Hồng Hạc City sẽ là “cánh chim đầu đàn” mở lối cho các dự án sau này tại miền Bắc. Hòa Bình được xem là điểm đến tiếp theo trong chiến lược tăng tốc mở rộng thị phần
của doanh nghiệp. Tuy nhiên, giống với đô thị ở TP HCM, đơn vị khẳng định vẫn ưu tiên phát triển bền vững, con người là trung tâm trong mọi quy hoạch và thiết kế đô thị.