Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế đánh vào tiền lãi bất động sản từng có trong hệ thống quy định pháp luật chứ không phải đến nay mới được đề cập. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, biện pháp này khả thi đến đâu, và có giúp làm lành mạnh thị trường bất động sản không là vấn đề cần bàn.
Thuế đánh vào tiền lãi bất động sản bản chất là thuế thu nhập cá nhân hoặc doanh nghiệp khi chuyển nhượng các dự án bất động sản, hoặc là chuyển nhượng nhà ở. Trước đây, Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2007 có quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 25% tiền lãi (tương đương với thuế suất thu nhập doanh nghiệp ở thời điểm đó). Tuy nhiên, đến năm 2015 Luật thuế TNCN được sửa đổi do khó xác định được tiền lãi, nhiều giao dịch trên thực tế không phản ánh đúng giá mua vào và bán ra.
Do không xác định được mức lãi (tức là không xác định được giá mua, giá bán), nên cơ quan quản lý áp dụng thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng với mức thuế suất là 2% giá bán. Thuế này tương tự như khi bán chứng khoán, nhà đầu tư phải chịu mức thuế 0,1%.
Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản (Ảnh minh họa: Mạnh Quân).
Vấn đề là khi áp dụng thuế chuyển nhượng theo giá bán, người dân có xu hướng khai thấp giá bán trên hợp đồng để giảm số thuế phải nộp (2% giá bán). Thông thường, bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sẽ được sử dụng làm cơ sở tính thuế. Tuy nhiên, bảng giá đất của nhà nước thường lạc hậu so với giá thị trường. Dẫn đến, mức thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản thường không đầy đủ.
Đây có lẽ là một trong những lý do xuất hiện trở lại phương án đề xuất đánh thuế 20% tiền lãi từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, như đã nêu ở trên, để phương án này khả thi thì đòi hỏi cơ quan chức năng phải giám sát được giá mua vào và bán ra của bất động sản trong các lần giao dịch sát nhau.
Trong trường hợp nhà thuộc dự án có hợp đồng mua bán rõ ràng giữa chủ đầu tư với người mua (mua bán lần đầu), giá giao dịch là rõ ràng và có thể dùng để áp dụng tính thuế. Nhưng khi bất động sản đã trải qua nhiều giao dịch trao tay giữa các cá nhân với nhau, việc xác định giá mua và bán (thật) trong quá khứ là rất khó.
Tôi cho rằng, đề xuất trên chỉ là bổ sung thêm một lựa chọn cho phương án đánh thuế 2% vào giá bán hiện nay nếu cơ quan quản lý giám sát được giá mua và giá bán. Về bản chất, sắc thuế này không có gì mới.
Loại thuế này cũng không có tác dụng trong việc chống đầu cơ, găm giữ hay những cơn sốt giá trên thị trường bất động sản.
Về nguyên tắc khi đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng hoặc 2% giá bán bất động sản, thì người bán là bên có nghĩa vụ nộp thuế. Song trên thực tế, gánh nặng thuế sẽ được chia sẻ cho cả người mua và người bán. Khi có thuế, người bán sẽ nâng giá bán lên cao hơn và người mua sẽ phải gánh chịu một phần mức thuế đó. Bên cần mua hơn hoặc bên cần bán hơn sẽ phải “gánh” phần thuế này nhiều hơn. Với cấu trúc thị trường hiện tại, khi nhu cầu nhà ở rất lớn còn nguồn cung lại hạn hẹp, thuế chuyển nhượng bất động sản có xu hướng sẽ dồn về phía người mua do họ là bên yếu thế hơn trong thương lượng.
Để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tôi cho rằng cần có nhiều chính sách đồng bộ.
Với chính sách thuế, để hạn chế hiện tượng đầu cơ lướt sóng, Nhà nước có thể đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Khi bất động sản được mua nhanh – bán nhanh, thường là biểu hiện của hoạt động đầu cơ lướt sóng, thì người tham gia phải chịu một mức thuế nhất định cho hành vi đó.
Tuy nhiên, để hạn chế tình trạng đầu cơ găm giữ, tạo ra các đô thị ma không người ở, hoặc gây tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, đẩy giá thị trường lên cao thì phải dùng loại thuế khác là thuế bất động sản (property tax).
Khi mua bất động sản, người mua đồng thời được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng công cộng của địa phương như công viên, đường sá, bệnh viện, trường học, v.v… nên hầu hết các quốc gia trên thế giới sử dụng thuế bất động sản để có nguồn thu phục vụ cho hệ thống hạ tầng ở địa phương. Bất động sản càng lớn, số người ở càng đông, thì số tiền thuế phải nộp càng nhiều. Thuế suất dựa trên giá thị trường, phổ biến khoảng từ 1% đến 3%. Việt Nam hiện nay chưa có loại thuế này mà chỉ có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với một mức rất nhỏ, không đáng kể, nguồn thu chưa được dùng để xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở địa phương nên chưa phải là “thuế bất động sản”.
Ở Việt Nam, do thu nhập bình quân của người dân chưa cao nên khi áp dụng luật thuế này thì có thể miễn trừ cho căn nhà đầu tiên, hoặc cho một diện tích tối thiểu nào đó, ví dụ 50m2/người.
Loại thuế này, nếu được áp dụng, sẽ khiến những người đang sở hữu căn nhà/mảnh đất thứ hai phải sử dụng nó một cách hiệu quả hơn thông qua việc cho thuê hoặc đưa vào sản xuất kinh doanh, hoặc đem bán bởi vì thuế làm tăng chi phí của việc sở hữu căn nhà thứ hai. Điều này sẽ làm tăng cung và giảm giá trên thị trường thứ cấp. Khi thuế được đánh lũy tiến theo số lượng bất động sản nắm giữ thì hành vi găm giữ sẽ được hạn chế.
Một khu chung cư bị bỏ hoang ở TPHCM (Ảnh: Nam Anh).
Nếu để kỳ vọng “giá bất động sản chỉ tăng, không giảm” còn tồn tại trong dân chúng, tài sản của xã hội sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản, thậm chí là những bất động sản “chết”. Người ta có thể găm giữ nó để đợi giá nhân đôi, nhân ba sau vài năm mà không cần đưa vào sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.
Việc thu thuế bất động sản (thứ hai trở đi) còn mang lại nhiều lợi ích khác. Nó sẽ giúp nhà nước tránh được việc phải thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất để theo kịp giá thị trường – một trong những nguyên nhân khiến chi phí sinh hoạt và sản xuất tăng cao và làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia. Ngoài ra, thuế bất động sản cũng sẽ góp phần tạo nguồn thu thay thế, tạo cơ hội cho Việt Nam cắt giảm các sắc thuế khác đang làm giảm động lực tiêu dùng như thuế thu nhập cá nhân, hay làm giảm động lực sản xuất kinh doanh như thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chúng ta muốn huy động nguồn lực để đạt tăng trưởng hai con số trong kỷ nguyên mới, thì rõ ràng chính sách thuế cần hạn chế, dần đi đến loại bỏ các hoạt động găm giữ, kiếm lời từ chênh lệch giá bất động sản, khuyến khích đầu tư vào sản xuất để tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
Ai sẽ là người bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh với muôn vàn rủi ro, trong khi găm giữ bất động sản lại có thể nhân đôi giá trị sau vài năm? Nếu không trả lời được câu hỏi này, tôi e rằng mục tiêu có hai triệu doanh nghiệp trong cả thập kỉ tới sẽ gặp khó khăn.
Khi nguồn lực bị “khóa” trong bất động sản, không phục vụ sản xuất kinh doanh, không đầu tư cho nghiên cứu và phát triển thì bức tranh kinh tế tổng thể và sự phân bổ nguồn lực trở nên méo mó, lệch lạc. Không chỉ vốn nhàn rỗi của khu vực dân cư, vốn của ngân hàng cũng có xu hướng chảy vào lĩnh vực này, thay vì những lĩnh vực khác tạo ra giá trị gia tăng cao. Hệ thống tài chính do đó ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào thị trường bất động sản. Giới trẻ cũng có xu hướng lựa chọn học tập và làm việc ở những lĩnh vực có thể kiếm lời từ chênh lệch giá, thay vì các ngành khoa học cơ bản, những ngành kỹ thuật vất vả với mức lương mà làm cả đời không có đủ tiết kiệm để mua nổi một căn nhà trong thành phố.
Thị trường bất động sản đang trở thành nơi khuếch đại sự chênh lệch giàu nghèo trong xã hội. Người giàu, những người đang nắm giữ nhiều bất động sản và có khả năng tiếp cận các đòn bẩy tài chính, sẽ càng trở nên giàu có hơn. Ngược lại, những người thu nhập thấp và trung bình khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở. Sốt giá bất động sản cũng thường đi kèm với việc tăng giá các dịch vụ liên quan như giá thuê nhà, giá hàng hóa và dịch vụ… Điều này gây áp lực lớn lên người có thu nhập thấp, khiến họ khó cải thiện cuộc sống.
Việt Nam chỉ là nước thu nhập trung bình thấp, cũng không phải là điểm đến của các dòng di cư quốc tế, nhưng giá nhà lại đắt ngang với các nước phát triển là vấn đề cần xem xét từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm chính sách vĩ mô.
Các chính sách thuế không chỉ nhằm mục tiêu thu ngân sách mà còn có một vai trò quan trọng khác là điều tiết hành vi kinh tế. Cùng với việc tăng cường nguồn cung nhà ở thông qua đấu giá đất và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án phát triển bất động sản, những chính sách thuế đúng đắn (như thuế đánh vào căn nhà thứ hai trở đi) sẽ không chỉ giúp ngăn chặn các xu hướng ít có lợi cho tổng thể nền kinh tế, mà còn giúp làm lành mạnh thị trường bất động sản và hệ thống tài chính, giúp chuyển hướng được nguồn lực xã hội phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng cao trong kỷ nguyên mới.
Tác giả: PGS.TS Phạm Thế Anh nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế tại Đại học Manchester vào năm 2007; hiện là Trưởng Khoa Kinh tế học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ông có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh tế vĩ mô, tài chính và từng giữ các vị trí: Trưởng Bộ môn Kinh tế Vĩ mô; Phó Viện trưởng phụ trách Viện Chính sách công và Quản lý thuộc Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!