Tiền sử dụng đất, thu thế nào cho hợp lý?

Hạ tỷ lệ thu, áp dụng lộ trình theo vùng

Ông Trần Anh Vinh, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp (DN) TP.HCM, thừa nhận những ngày qua câu chuyện giá đất tăng quá cao khiến nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở rơi vào cảnh hy hữu: Dù có bán cả miếng đất cũng không đủ đóng tiền sử dụng đất. Mới đây Bộ NN-MT cũng cảnh báo, giá đất thời gian tới sẽ còn nhiều biến động khi các địa phương ban hành bảng giá đất lần đầu theo luật Đất đai 2024. Bởi mỗi địa phương sẽ ban hành một mức giá với mức tăng khác nhau càng làm cho người dân và DN choáng váng. Thực tế, câu chuyện này không phải mới, từ cuối năm 2024 tại TP.HCM giá đất tăng mạnh đã gây xáo trộn cuộc sống của nhiều người, nhiều gia đình. Đa số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đều phải rút lại vì không đủ khả năng đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần do bảng giá đất tăng mạnh. Thậm chí tăng đến hơn 38 lần như tại H.Hóc Môn (cũ).

“Việc giảm giá đất trong bảng giá đất nhằm giảm tiền sử dụng đất là điều bắt buộc, tất yếu nếu không từ đầu năm 2026 sẽ tác động tiêu cực trên diện rộng ở cả nước chứ không chỉ lác đác ở một vài địa phương ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến ngày 31.12.2025 như hiện nay”, ông Vinh cảnh báo.

Ảnh: Ngọc Dương

Để việc điều chỉnh bảng giá đất không gây cú sốc cho xã hội, theo ông Trần Anh Vinh cần những giải pháp giàu tính nhân văn, linh hoạt và sâu sắc. Đầu tiên cần có lộ trình điều chỉnh theo vùng, loại đất, theo mức độ đô thị hóa chứ không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc. Trong đó ưu tiên điều chỉnh nhanh tại các khu vực thị trường đã phát triển và có dữ liệu đầy đủ. Áp dụng lộ trình tăng dần tại các khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa để đảm bảo sinh kế và sự chuyển đổi hài hòa. Khi thu tiền sử dụng đất cần thu theo một tỷ lệ nhất định từ 20 – 30%, thay vì thu 100% như hiện nay.

Theo ông Vinh, nếu như trước đây người dân được nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm thì hiện nay chính sách này đã không còn. Người dân phải đóng đủ một lần nếu không sẽ bị phạt chậm nộp. Để giảm gánh nặng tài chính cho người dân, DN cần phải khôi phục lại chế độ cho ghi nợ tiền sử dụng đất như trước đây”, ông Trần Anh Vinh kiến nghị và phân tích: DN nhỏ, người dân nghèo, khu vực khó khăn nên được hưởng cơ chế nợ thuế, giãn nộp, miễn giảm thuế và phí một cách minh bạch. Đồng thời quy định tỷ lệ thu vừa phải, thu rải đều trong nhiều năm thay vì thu một lần, thu 100% như hiện nay là quá cao, quá nặng đối với thu nhập chung của đại đa số người dân.

Đồng quan điểm, Th.S Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng khi xây dựng giá đất, nhà nước cần xác định rõ mục tiêu là nhằm xây dựng chính sách tài chính đất đai hợp lý, minh bạch và hiệu quả để làm căn cứ tính các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại luật Đất đai 2024. Nếu giá đất nhà nước vượt quá năng lực chi trả của người dân và DN sẽ gây áp lực tài chính, hạn chế tiếp cận đất đai và tạo sự bất bình đẳng. Về phương pháp định giá đối với bảng giá đất, luật Đất đai 2024 quy định hai phương pháp là theo khu vực, vị trí và theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Ảnh: Đình Sơn

Chính vì vậy, Th.S Ngô Gia Hoàng đề nghị cần đẩy mạnh xây dựng bản đồ địa chính số và dữ liệu giá thị trường, chuyển dần sang phương pháp xác định bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn, để phản ánh sát giá trị thực tế, cá biệt giá trị từng thửa đất, đảm bảo công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với việc thu tiền sử dụng khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, cần ưu tiên hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu ở thực sự và điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm (thay vì thu 100% số tiền) nhằm giảm gánh nặng tài chính.

Tăng giá đất nông nghiệp?

Để giải quyết những bất cập phát sinh do bảng giá đất cao dẫn đến tiền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở vượt quá khả năng của người dân, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường mới đây có văn bản gửi Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đề xuất tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên bằng 65 – 70% giá đất ở để giảm tiền sử dụng đất cho người dân.

Viện này phân tích Quyết định 79/2024 khi ban hành đã giúp chính quyền TP giải quyết rất nhiều công việc, trong đó có công tác bồi thường, tái định cư, tính tiền thuê các loại đất, tiền thuế… Tuy nhiên, trong bảng giá đất ban hành có phần đất nông nghiệp giá ấn định quá thấp dẫn đến nguồn thu ngân sách khó khăn do người dân rút hồ sơ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian qua. Để đảm bảo tính khách quan theo tinh thần luật Đất đai 2024 và bảng giá đất áp dụng lần đầu có hiệu lực từ ngày 1.1.2026, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM xem xét điều chỉnh áp dụng trong 6 tháng cuối năm 2025 nhằm giải quyết các khó khăn của người dân và tăng thu ngân sách trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1.1.2026 cho toàn TP.HCM mới sau sáp nhập.

“Việc điều chỉnh cục bộ giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND TP.HCM, không sai luật Đất đai và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, người dân chỉ phải nộp tăng 250 đến 300% so với trước khi bảng giá đất có hiệu lực. Có vậy thì lợi ích sẽ hài hòa giữa nhà nước và nhân dân. Đồng thời giải quyết được các khó khăn nêu trên, đặc biệt là thị trường bất động sản vốn là cội nguồn khơi thông dòng tiền đang không sử dụng trên hệ thống ngân hàng quốc gia”, theo văn bản của Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường.

Đây cũng là đề xuất của Th.S Ngô Gia Hoàng, rằng cần định giá đất nông nghiệp tiệm cận giá thị trường để tránh chênh lệch quá lớn với đất ở. Bởi thực tế hiện nay giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất là khá thấp. Điều này dẫn đến thực trạng người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp nhận được khoản tiền bồi thường khá ít nhưng hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở, phải nộp một khoản tiền sử dụng đất rất lớn. Vì vậy cần thiết phải điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp tăng lên so với giá đất ở trong bảng giá đất.

Dù vậy, Th.S Ngô Gia Hoàng lưu ý mức tăng của giá đất nông nghiệp lên bằng bao nhiêu phần trăm so với đất ở trong bảng giá đất còn phụ thuộc vào nguyên tắc thị trường. Định giá đất nông nghiệp phải dựa vào nhiều căn cứ, trong đó phải có các thông tin đầu vào như: Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Xung quanh đề xuất tăng giá đất nông nghiệp đang gây nhiều tranh cãi trái chiều, nhiều ý kiến cho rằng không có cơ sở để thực hiện việc này, bởi tăng giá đất nông nghiệp cũng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho môi trường đầu tư, kinh doanh.

Phân biệt rõ nhu cầu an cư và kinh doanh

Nhiều năm nghiên cứu về giá đất, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN, nhìn nhận từ giữa năm 2025, nhiều địa phương bắt đầu cập nhật bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật Đất đai 2024 với mục tiêu tiệm cận giá thị trường là một chủ trương đúng, phù hợp với tinh thần minh bạch hóa và tăng hiệu quả quản lý tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, cách thực thi tại một số nơi đang bộc lộ những vướng mắc, đặc biệt đối với người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Thực tế cho thấy người dân chuyển đổi vài chục mét vuông đất vườn để xây nhà hiện phải nộp tiền sử dụng đất tương đương với các DN bất động sản chuyển đổi hàng nghìn mét vuông đất để đầu tư dự án nhà ở thương mại. Việc không phân biệt mục đích sử dụng và đối tượng chuyển đổi đang gây ra cảm giác bất công. Nhiều hộ dân buộc phải rút hồ sơ vì không đủ khả năng tài chính, trong khi bản thân nhu cầu chuyển đổi là hoàn toàn chính đáng, phục vụ mục đích an cư.

Giải pháp mà bà Võ Nhật Liễu đưa ra là cần phân loại rõ 3 nhóm đối tượng, từ đó áp dụng chính sách tài chính phù hợp. Đối với nhóm hộ dân cư chuyển đổi để ở thật cần được giảm nghĩa vụ tài chính về khoảng 30 – 50% so với số tiền phải đóng hoặc cho phép ghi nợ trả dần trong thời hạn 5 năm. Đối với nhóm thứ 2 là cá nhân chuyển đổi để tích sản hoặc cho thuê nhỏ lẻ có thể áp dụng mức thu trung bình khoảng 80 – 90% giá đất cụ thể. Nhóm cuối cùng là tổ chức, cá nhân chuyển đổi với mục đích đầu tư thương mại có thể áp dụng thu đủ theo giá thị trường, không miễn giảm. Phân loại như vậy vừa đảm bảo nguyên tắc công bằng, vừa không làm chậm dòng thu ngân sách của nhà nước. Đây cũng là cách nhiều quốc gia như Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc đã áp dụng để cân bằng lợi ích công – tư trong quản lý đất đai.

Đối với bảng giá đất mới, xây dựng theo hướng sát với thị trường là điều cần thiết. Tuy nhiên, việc tăng giá đất ngay một lần ở một số nơi đã khiến người dân không kịp xoay xở, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa phục hồi hoàn toàn sau đại dịch. Theo bà Võ Nhật Liễu, nên tăng bảng giá đất theo lộ trình 2 – 3 năm, chia thành từng đợt điều chỉnh để giảm áp lực tài chính cho người dân. Đồng thời, cần bổ sung quy định về mức trần nghĩa vụ tài chính. Ví dụ tổng tiền sử dụng đất sau chuyển đổi không vượt quá 30% giá trị thửa đất mới. Giải pháp này giúp người dân có thời gian chuẩn bị, không làm gián đoạn các hoạt động chuyển đổi chính đáng, đồng thời nhà nước vẫn đạt được mục tiêu cập nhật bảng giá đất sát với thực tế.

“Để chính sách đi vào cuộc sống, không chỉ cần đúng về pháp lý mà còn phải phù hợp với khả năng thực tế của người dân. Giá đất có thể tăng. Thuế, phí có thể điều chỉnh. Nhưng điều quan trọng là cách thực hiện phải có chọn lọc, có lộ trình, và có sự phân biệt rõ ràng giữa nhu cầu an cư và mục đích kinh doanh. Một chính sách tốt không chỉ là chính sách đúng, mà phải là chính sách thấu hiểu người dân”, bà Võ Nhật Liễu nêu quan điểm.